Кто и как контролирует застройщиков

В рейтинге Doing Business-2017 Украина заняла 80-е место, улучшив свои показатели на три позиции. В то же время пункт «легкость получения разрешений на строительство» откатывает нас далеко назад, ведь по итогам прошлого года страна заняла в нем 140 место.

В июне 2017 вступили в силу ряд изменений в строительной сфере, которые должны упростить получение разрешений и жизнь добросовестному застройщику. 3m2 решил разобраться, какие органы сейчас контролируют застройщиков и каковы их функции.

Государственная архитектурно-строительная инспекция (ГАСИ)

Это центральный орган исполнительной власти, который реализует государственную политику по вопросам архитектурно-строительного контроля.

Среди функций ГАСИ -  контроль за соблюдением требований законодательства в сфере градостроительной деятельности, проектной документации, строительных норм, государственных стандартов и правил, а также технических условий.

Новая редакция закона о регулировании градостроительной деятельности, вступившая в силу 10 июня 2017 года, несколько изменила работу ГАСИ. Теперь бывшие объекты 1-2 категорий сложности отнесены к классу СС1, и им нужно будет всего лишь сообщить в инспекцию о начале работ. Для объектов 4-5 категорий в разрешительной системе практически ничего не поменялось – тут нужен полный перечень разрешительной документации для проверки ГАСИ.

В класс СС1 входит жилье высотой до четырех этажей, СС2 – жилье больше 4 этажей, СС3 – комплексы многоэтажных домов с торговыми и общественными центрами.

Существенные изменения коснулись бывшей III категории. Объекты этой категории попали в группу среднего класса последствий. Если раньше достаточно было зарегистрировать декларацию и подать данные в ГАСИ, то теперь Госархстройинспекция будет проверять обоснованность и объективность этих данных.

Застройщик обязан подать заявление на выдачу разрешений на строительство, а также для таких объектов нужна экспертиза проектов специализированными организациями.

В полномочиях инспекции также функция государственного архитектурно-строительного надзора за созданными местными инспекциями и департаментами градостроительства и архитектуры.  Инспекторы будут реагировать на любые сигналы о нарушениях со стороны местных чиновников в сфере градостроительства: следить за выдачей разрешений, контролировать выполнение застройщиками ограничений, наличие паспортов, а также как проверяется ход строительства.

Инспекция государственного архитектурно-строительного контроля (ГАСК)

Это орган контроля ГАСИ. Инспекция выдает разрешения о начале строительства и старте подготовительных работ, а также сдаче объекта в эксплуатацию. Кроме того, проверяет объект на соответствие строительными нормами (ДБН) и стандартам.

Она же контролирует соблюдение застройщиком лицензионных соглашений, а также непосредственно принимает решение о выдаче или аннулировании лицензии.

Периодичность проверок ГАСК

Для объектов, отнесенным к значительному классу последствий СС3, предусмотрена проверка не чаще одного раза в два года. Застройщик, которые возводит объект, отнесенный к среднему классу последствий (ответственности) СС2, будет встречать контролирующие органы не чаще одного раза в три года.

Для объектов, отнесенным к значительному классу последствий СС3, предусмотрена проверка не чаще одного раза в два года

При этом на объектах незначительного класса последствий СС1 проверка может осуществляться не чаще одного раза в пять лет.

Во время таких проверок инспекторы обращают внимание и на соблюдение застройщиком существующих строительных, санитарных и пожарных норм.

Как проходит экспертиза проектной документации

Объекты со средним (СС2) и со значительными последствиями (СС3) обязаны получить лицензию. Согласно новому закону, экспертиза проектов строительства проводится в установленном Кабинетом Министров Украины порядке экспертными организациями независимо от формы собственности. Организации должны отвечать критериям, определенным центральным органом исполнительной власти, который обеспечивает формирование и реализует государственную политику в сфере строительства, архитектуры, градостроительства. Сведения о них должны быть внесены в перечень экспертных организаций, который можно найти на сайте Минрегиона.

В среднем проведение экспертизы увеличивает срок реализации проекта на 1-3 месяца.

Местные органы власти

В рамках реформы децентрализации местные власти получили от ГАСИ расширенные права и функции.

Они позволят городским советам полностью контролировать строительные объекты, которые ранее относились к І—ІV категории сложности.

Местные департаменты градостроительного и архитектурного контроля, которые уже получили эти функции, теперь обеспечивают полный цикл по градостроительной деятельности – от выделения земельного участка до выдачи разрешительной документации.

При этом объекты V категории сложности (многофункциональные строения высотой более 100 метров, здания университетов, институтов, школ, мостов, АЗС, объекты культурного наследия национального значения и прочее) остаются под ответственностью ГАСИ Украины.

Кроме того, ГАСИ осуществляет надзор за работой департаментов на местах.

Министерство юстиции

Важно проверять не только разрешительную документацию, но и всех лиц, имеющих какие-либо права на объект строительства. Для этого существует Единый государственный реестр юрлиц и физлиц-предпринимателей. В нем собрана информация о законности регистрации соответствующего лица – застройщика, указаны действующие реквизиты, статус.

В кадастровой карте можно посмотреть, кому принадлежит участок и на сколько он выдан в аренду.

В Едином государственном реестре содержится информация по участникам проекта: например, нет ли неблагоприятных судебных решений, касающихся данных лиц или стройки в целом.

Кто и как подключает ЖК к инженерным коммуникациям?

У застройщика должны быть разработаны и согласованы ТУ (технические условия) на присоединение к электрическим сетям, водоснабжению, канализации и т.д. Он подписывает соглашение с поставщиком соответствующих услуг, в котором четко прописано, что дома будут подключены к постоянной схеме подачи в случае выполнения всех пунктов техусловий.

В них прописаны условия подключения здания к системам коммуникаций, точки подсоединения, обязательные для исполнения нормативы по сбережению ресурсов и охране окружающей среды, максимально возможная нагрузка сети, сроки подключения, тарифы оплаты.

Порядок получения и регистрации технических условий достаточно прост: нужно подать запрос на ТУ в соответствующее ведомство, предоставив необходимые данные. Заявка рассматривается две недели.

3m2