Дома Войцеховского – яркий пример строительной коррупции

История с так называемой «строительной пирамидой Анатолия Войцеховского», кажется, набила оскомину абсолютно всем журналистам и экспертам в сфере недвижимости. Однако проблема никуда не делась: что делать с домами, как быть инвесторам, как не оказаться участником строительной пирамиды и проверить, куда вкладывать деньги.

Конечно, можно все списать на легковерность инвесторов: о чем они думали, «покупаясь» на стоимость квартир почти в два раза ниже рыночной? Однако яркая реклама, недомолвки в офисах продаж, задержки строительства и скандалы с местными жителями – такого и у надежных застройщиков достаточно.

Анатолий Войцеховский – отнюдь не финансовый гений, а лишь человек, который раньше других догадался, что можно строить вообще без документов на землю и без согласованного проекта, брать деньги под строительный забор, в местах, где никто и не думал строить, и при этом завешивать рекламой практически весь город, ничуть не прячась.

Признаки проблемных строек

Есть ряд признаков, сходных для объектов империи Войцеховского. Первое – это начало продаж на этапе даже не котлована – строительного забора. Здесь можно вспомнить легенду, что первые дома начинали «строить» именно таким способом: ставили забор, нанимали десяток забулдыг с вокзала, чтобы создавали на стройплощадке видимость работы, и ставили красивую будку – офис продаж. Подобный «стартап» срабатывал – и практически без стартового капитала начиналось строительство.

Надежные застройщики, как правило, наоборот придерживают продажи – чтобы дороже продать квартиры уже на более высокой стадии готовности. Привлечением средств на ранних стадиях зачастую пользуются небольшие застройщики, заменяя таким образом кредитование. Но у Войцеховского принцип «чем на более ранней стадии вложишься – тем дешевле» довели до абсурда – и на полноценную достройку просто не хватало денег, хотя покупатели вносили полную стоимость квартиры.

Дальше действовал принцип пирамиды – «вкладчики» нового дома (или следующей секции), по сути, финансировали достройку предыдущих. Отсюда и многочисленные секции и очереди ЖК: «смотрите, предыдущая секция скоро достроится, вот и вашу начнем». Зачастую именно последние секции самые проблемные – по ним построено немного, а поскольку стройки сами по себе незаконны, то нередко работы там запрещают.

Отсутствие, неполнота или несоответствие разрешительной документации – еще один существенный момент экономии, и опять же – этим на ранних стадиях строительства грешат и вполне респектабельные застройщики. Когда в 2011 году был принят очень либеральный закон о градостроительной деятельности, из законопроекта «пропала» инициатива сбалансировать либеральность в отношении застройщиков созданием так называемой «строительной полиции».

В реальности это вылилось в уйму строительных скандалов, которые заканчивались ничем. Ведь те же патрульные полицейские часто не могли разобраться в довольно сложных вывертах разрешительных документов, ГАСИ часто действовала неоперативно, а иные правоохранители во времена Януковича, как поговаривали, и вовсе «крышевали» стройки, в частности, объектов Войцеховского.

Власть сменилась, новые объекты не появляются. Однако и старые остаются местами довольно интересными для разного рода дельцов, желающих заработать на легковерных инвесторах. Помним о схеме «пирамиды» с многочисленными секциями! Впрочем, есть и новые схемы привлечения средств в «стройки Войцеховского» – ребрендинг и кооперативы. С одной стороны, это механизм привлечения средств и реальной достройки комплексов, но с другой – пространство для махинаций.

Власти за достройку и… демонтаж

Можно долго говорить, что горе-инвесторы сами виноваты, т. к. «сами купились» на неоправданно низкую цену квадратных метров, и отправлять все вопросы к правоохранителям, однако недострои – это и общегородская проблема. Это не просто неудобство для прохожих, но и безопасность – кто знает, как поведут себя здания, которые строились часто по очень сомнительным проектам.

Поэтому позиция городской администрации Киева осторожная. С одной стороны, массово разрешить достроить и быстро легализировать – через месяц таких «войцеховских» будет полгорода. С другой – практически готовые здания тем или иным путем надо вводить в эксплуатацию, о сносе таких объектов речь не идет, более того – город обещал помогать сдавать такие объекты в эксплуатацию.

Ну и, в-третьих, – достройка не может быть осуществлена за средства городского бюджета: «Местная власть не должна отвечать за людей, которые в погоне за самыми низкими ценами ввязались в аферу», – отметил  в ноябре 2016 года секретарь Киевсовета Владимир Прокопив. И добавил, что часть домов все же будут сносить: в первую очередь это касается секций, которые только начинали строить.

И показательный демонтаж был осуществлен! Так, в феврале 2016 года работники благоустройства провели акцию по вывозу стройматериалов со стройплощадки ЖК «Мозаика» по Стратегическому шоссе, 53. Именно так: хотя громкие заголовки в СМИ звучали как едва ли не демонтаж всего объекта, на самом деле, речь шла об отмене строительства последних секций. Вместо них, как и требовали местные жители, в ДПТ внесли сквер – хотя никто не может сказать, когда он будет благоустроен. Так что о двух секциях из пяти можно забыть.

Единственной серьезной акцией по демонтажу нелегальной стройки с привлечением тяжелой техники был снос части каркаса одной из секций ЖК «Маргарита» по улице Булгакова на Борщаговке летом того же 2016 года. Здесь успели полностью построить только одну высотную секцию, а крушить гидромолотами приехали лишь каркас трехэтажного недостроя следующей.

Единственной серьезной акцией по демонтажу нелегальной стройки был снос части каркаса одной из секций ЖК «Маргарита»

К слову, полностью конструкцию так и не снесли и стройплощадку не законсервировали – теперь куски бетона на арматуре свисают недалеко от тротуара, а здешние дети используют это место как экстрим-парк. Больше никаких масштабных действий по демонтажу или остановке строительства в Киеве не предпринималось – если не считать решение Киевсовета о создании сквера вместо ЖК «Печерский бастион».

ЖСК – выход или ловушка?

Спасение утопающих – дело рук самих утопающих. Именно к такой позиции сводится механизм, предложенный городской администрацией в части финансирования достройки «домов Войцеховского». То есть инвесторы организовывают жилищно-строительный кооператив и сами выполняют функцию застройщика и, собственно, дофинансируют строительство. Тем, кто рассчитывал на квартиру «по дешевке», все равно придется доплачивать.

Историй здесь много, и они разные. Например, по скандальному строительству ЖК «Печерский бастион», что по улице Ольшанской, кооператив создали еще в ноябре 2014 года и зарегистрировали… по адресу стройки. По словам инвесторов, двое из трех основателей – сотрудники Войцеховского и представляли его компании в судах. А реальным инвесторам предлагали вступать в кооператив ассоциированными членами – то есть без права голоса.

Застройщики передали кооперативам целый ряд жилых комплексов – «Флагман», «Родинний затишок», «Приозерный», «Мега-Сити», «Стародарницкий», «Новая волна»… Нередко инвесторам пытаются навязать вступление в те или иные ЖСК. И хотя это путь к легализации, пока проблемы в заселенных секциях схожие – перебои с водой, электричеством, оформлением документов.

Запутанная история с созданием кооператива в ЖК «Синеозерный» на пересечении проспектов Правды и Гонгадзе. Строительство жилого комплекса здесь началось в 2004 году – тогда крымская компания «Консоль ЛТД», возглавляемая одиозным Константиновым, начала строить ЖК бизнес-класса «Дом на проспекте Правды». Против проекта выступили местные жители, тем не менее, несколько этажей было возведено – но тут грянул кризис 2008. Стройка, на которую изначально не было полноценной документации, «зависла», пока в 2013 году ее не передали одной из структур УКО/СитиГрупп – ООО «КБК».

Новый застройщик сменил проект, превратив дом бизнес-класса в эконом (помним – еще «Консоль ЛТД» толком проекта не имела) и начал привлекать новых инвесторов – с небывало низкой ценой в 200 тысяч грн за квартиру. Аренда земли закончилась еще в 2008 году и ее продлевать и не думали. В итоге ЖК «Синеозерный» попал в перечень «незаконное строительство». Застройщик пытался это оспорить в суде, но проиграл.

Сдачу первого дома анонсировали на начало 2017 года, после перенесли на 2018 год, однако лето на исходе – а на стройплощадке тишина. В офисе продаж инвесторам говорят прямо – денег нет. Еще в начале июня состоялась встреча инвесторов с представителями КГГА и застройщика. Инициатива КГГА – создание кооператива, в рамках которого инвесторы бы дособрали деньги и достроили объект.

На встрече присутствовали представители ЖСК «НашБуд», которые агитировали инвесторов подписать некий меморандум о достройке комплекса. Впрочем, стройку им не передавали и не собираются, но, по словам инвесторов, именно люди «НашБуда» охраняют стройку, что не мешает воровству из квартир. Пытается работать этот кооператив и с другими стройками Войцеховского.

Отдельная история и с кооперативом в ЖК «Жемчужина Троещины» на улице Закревского, 42А. Здесь еще раньше сам застройщик создал ОСМД «Стар Скай», руководители которого инициируют создание ЖСК – уже под который вроде бы выделят землю, чтобы достроить комплекс. Принцип – внесение недостроенной квартиры как паевого взноса и ежемесячные взносы уже на достройку. Не платишь вовремя – твою квартиру продают без твоего участия. Судя по отзывам, далеко не всех инвесторов устраивает сложившаяся ситуация с ОСМД, но первая секция уже заселена, в следующих идут ремонты, а последние – на стадии неоконченного каркаса.

Первая секция ЖК «Жемчужина Троещины» уже заселена, в следующих идут ремонты, а последние – на стадии неоконченного каркаса

Лучшая ситуация в тех домах, где инвесторы смогли объединиться и, вместо внутренних конфликтов и попыток махинаций, реально создали кооперативы для достройки домов. Так, ЖБК «Булгаков» (ЖК «Маргарита», ул. Булгакова, 12а) уже оформили землю, зиму пережили с отоплением и готовят проект для ввода дома в эксплуатацию. Схожая история и ОСМД «Олевский» (ЖК «Сосновый бор», ул. Олевская, 9) – они уже подали документы в Департамент земельных ресурсов для выделения земли.

Ребрендинг, смена застройщика и… достройка

Сразу в нескольких объектах «империи Войцеховского» провели ребрендинг, причем иногда без предупреждения уже имеющихся инвесторов. Так, в марте 2016 года инвесторы упомянутого ЖК «Жемчужина Троещины» вдруг узнали, что по тому же адресу строится ЖК «НебоСкай»: в городе появилось уйма новой рекламы, а на третьей секции ЖК сразу активизировались работы.

В марте 2016 года инвесторы упомянутого ЖК «Жемчужина Троещины» превратился в ЖК «НебоСкай»

Довольно запутанный ребрендинг застройщики провели с тремя жилыми комплексами, которые строятся на Багриновой горе по адресу улица Ракетная, 24 – ЖК «Панорамный», «Панорамный городок» и «Олимпийский городок». Так последний теперь позиционируются как ЖК «Атлетик холл», а ЖК «Панорамный городок» – это ЖК «Фамили хилл», а все они вместе – «Демеевский квартал». Первые секции здесь уже заселены, остальные понемногу строятся.

Случаются и другие истории – смена застройщика, как, например, на ЖК «Совские пруды». Начинала комплекс компания «Сити Девелопмент», которую в СМИ относят к «империи Войцеховского». В первом квартале 2017 года инвесторов «обрадовали» сменой застройщика, проводили собрания и рекомендовали переподписать договора на старых условиях.

Застройщик действительно сменился – сейчас это компания «КийЖитло», которая, по данным Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам, также входит в «Сити Групп» Войцеховского. «Новый» застройщик называет своими «реализованными объектами» – по крайней мере, так говорят в офисе продаж ЖК «Совские пруды» – 4-этажку «АртХаус» по улице Лисичанской, 29 и все тот же многострадальный ЖК «Элегант» по улице Жилянской, 118 – первый объект Анатолия Войцеховского (хотя застройщиком этого здания фигурировало ООО «Литой Камень»).

В «Совских прудах» обещают заселить первую секцию летом 2017 года (которое уже на исходе), вторую (построено 18 этажей каркаса из 26) – в первом квартале 2018 года, а третью – в начале 2019 года. Работы идут, но крайне медленно, утепление сделано с двух сторон, при этом на сайте и в офисе продаж предлагают смарт-квартиры по 191 тысяче гривен (10 тысяч грн. за квадрат) – конечно же, в третьей очереди, по предварительному договору купли-продажи.

Строят дальше и в так называемом «Затишном квартале» на Сырце. С полдесятка комплексов в тупике у железной дороги строят и мало-помалу заселяют: ЖК «Затишний», «Молодежная инициатива», «Дом на Кузьминской», «Кузьминский», «Кузьминский-2»…

Продолжается строительство в так называемом «Затишном квартале» на Сырце

Например, «Кузьминский» уже де-факто заселен – и, хотя отопление здесь котлом на пелетах, зиму инвесторы пережили в относительно теплых квартирах, с водой и электричеством. Официально дом в эксплуатацию не введен, но квартиры и продают, и сдают, причем часть инвесторов и не оформляет право собственности – чтобы при продаже меньше платить.

У расположенного ниже по улице Кузьминской второго одноименного комплекса дела хуже: здесь в основном построен каркас, понемногу кладут газобетонные перегородки – в первую очередь там, где видно. На собрания инвесторов приходят разные люди – но, как ни крути, понемногу строят. А предложения с квартирами от 14,4 кв. м, видимо, и дальше привлекают новых инвесторов.

С полдесятка комплексов в тупике у железной дороги строят и мало-помалу заселяют

Вместо выводов или послесловия

Вопреки многочисленным устрашающим комментариям, «пирамида Войцеховского в десять элита-центров» так и не рухнула. Конечно, уже не появляются массово новые объекты, но на начатых раньше меняются названия, запускаются акции, работают офисы продаж и, несмотря ни на что, многие, хоть и очень медленно, но строятся.

История «империи Войцеховского» – прямое порождение нескольких факторов: строительный бум, дыры в законодательстве, практика коррупции и игнорирования очевидных нарушений со стороны контролирующих органов. В ситуации, когда даже респектабельные застройщики часто грешат и конфликтами с местными жителями, и отсутствием части документов, особенно на начальных этапах, было бы странно, что этим бы не воспользовались.

Отсутствие документов и согласований – это экономия и предпосылка низких цен, но не только. Продажи на этапе строительного забора – нулевой стартовый капитал, оборотные средства несут сами инвесторы. Добавим экономию на материалах, экстремальные планировки (меньше 15 кв. м), расположение на дешевых или самозахваченных участках (вблизи дорог, на склонах, на пустырях) – на этом основана экономика «домов Войцеховского».

На этом фоне – низкие запросы при низких ценах, многие готовы мириться на первых порах с перебоями в коммуникациях и задержками с выдачей документов. К тому же, в условиях кризиса доверия к банковской системе строительство для многих стало пусть способом инвестирования, вложения денег с целью прибыли – и многие из вкладчиков осознают возможные риски.

Да, есть уйма уголовных дел и судебных разбирательств. Да, есть сомнительные проекты в сложных местах – кто знает, как поведут себя дома в будущем. Да, есть проблемы с подключением к коммуникациям и с документами. Но с другой стороны, немало кто уже заселился, кто-то сдает квартиры и на этом зарабатывает. Немало и тех, кто уже практически утратил веру обрести те самые «дешевые метры» и увяз в многолетнем процессе достройки.

История «империи Войцеховского» не закончена – просто вступила в новую фазу. «Дома Войцеховского» – такое же порождение несоответствия реальности и слабости властей в своих основных функциях, как нелегальные МАФы, беспредел на дорогах, машины на литовских номерах и много другого. Да, раньше так было можно, но как будет дальше – никто не знает. И многое зависит от каждого из нас – ведь, по сути, происходит перерождение государства.

Григорий Мельничук, 3m2

Читайте також У КЛИЧКА ПОЧАЛИ УЗАКОНЮВАТИ САМОБУДИ ВОЙЦЕХОВСЬКОГО «ПЕРЛИНА ТРОЄЩИНИ» ТА «МАРГАРИТА»