Чому прибудинкову територію не можна передати у власність чи в користування ОСББ

16 травня 2017 р. на розгляд сесії Рівненської міської ради було втретє винесено проект рішення від 19.12.2016 р. "Про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки на вул. Соборній, 418 та передачу її у власність ОСББ "Сімка", на якій знаходиться нерухоме майно". 

І втретє це рішення було відправлено на повторний розгляд. Громадські активісти та експерти, в тому числі автор цих рядків, вчергове переконали міську раду, що таке рішення суперечить ряду кодексів та законів України, адже законодавчих підстав для виділення земельної ділянки під будинком та прибудинкової території у власність  ОСББ не лише цього, а й будь-якого іншого, немає. Голова земельної комісії Рівнеради В.Туровська взагалі побачила в цьому нову схему будівництва багатоповерхівок.

Прихильники цього проекту рішення стверджували зворотнє: питання виділення земельних ділянок для ОСББ врегульовано. Вони наводили приклади багатьох міст, у яких міські ради ухвалюють подібні рішення. Нетривале дослідження практики роботи місцевих рад підтверджує ці слова: і в малих містах, і в обласних центрах існує практика виділення земельних ділянок у власність ОСББ. А окремі міста навіть затвердили  Тимчасовий порядок щодо оформлення права власності або користування земельних ділянок ОСББ.

Щоб вирішити цю суперечку, я підготував цей детальний аналіз чинного законодавства України. І на підставі викладеного нижче можу стверджувати: для прийняття рішень про передачу земельної ділянки під будинком та прибудинкову територію у власність ОСББ чи в постійне користування законодавчих підстав немає. А у містах, що ухвалюють подібні рішення, місцеві ради припускаються суттєвої помилки.

Отже, детальне обгрунтування

В законі України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» наведено визначення терміну «прибудинкова територія» - це територія навколо багатоквартирного будинку, визначена на підставі відповідної містобудівної та землевпорядної документації, у межах земельної ділянки, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди, що необхідна для обслуговування багатоквартирного будинку та задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників) та наймачів (орендарів) квартир, а також нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.

Для мешканців багатоповерхівок важливим є те, що прибудинкова територія, точніше «права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія», відносяться до спільного майна багатоквартирного будинку. А Цивільний кодекс України визначає: «Усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.» (ч.2 ст.382 ЦКУ).

Отже, земельна ділянка під будинком та прибудинкова територія є спільною власністю співвласників, але… Якщо згідно з рішенням Конституційного Суду України, приміщення загального користування будинку (в тому числі допоміжні) є спільною власністю власників квартир та нежитлових приміщень будинку, і  підтвердження права власності на них не потребує здійснення додаткових дій, з із правами на земельну ділянку все інакше – вони набуваються лише у разі державної реєстрації таких прав.

Порядок реєстрації права власності на земельну ділянку регулюється Земельним кодексом України. Так, згідно з частиною 2 статті 42 кодексу, «Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.» Те, що земля передається безоплатно, – це добре. Але в решті частині тексту цієї норми, замість чіткого врегулювання питання передачі співвласникам будинку права власності на прибудинкову територію, законодавець все ще більше заплутав. Чому земельні ділянки, на яких розташовані будинки, належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, які відповідно до  Закону 417, Цивільного кодексу та цієї ж статті Земельного кодексу, визнаються такими «що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку», передаються у власність або в постійне користування?

Як можна власність передати власникам у користування?

Для врегулювання цих питань законотворець і передбачив ухвалення Кабінетом Міністрів України відповідної постанови. Але такого документу досі не ухвалено, немає навіть оприлюдненого проекту такої постанови. Та й навряд чи уряд зможе виконати це завдання своїм рішенням, адже урядова постанова не може виходити за рамки Земельного кодексу і встановлювати додаткові норми права.

Так само незрозумілою є норма частини 5 цієї ж статті: «У разі знищення (руйнування) багатоквартирного будинку майнові права на земельну ділянку, на якій розташовано такий будинок, а також належні до нього будівлі, споруди та прибудинкова територія, зберігаються за співвласниками багатоквартирного будинку.» Чи є факт руйнування окремих квартир/ нежитлових приміщень чи всього будинку фактом припинення права на земельну ділянку? Майнові права зберігаються у випадку реєстрації майнових прав чи незалежно від того, було прийнято рішення про передачу земельної ділянки співвласникам чи ні? Адже до прийняття відповідної постанови КМУ (або швидше окремого закону, що врегулює ці питання) оформити права на землю під багатоквартирним будинком та прибудинкову територію практично нереально.

Теоретично співвласники багатоквартирного будинку можуть отримати прибудинкову територію у власність або в постійне користування на підставі інших норм Земельного кодексу України, а саме статей 89 та 92 відповідно.

Але згідно зі статтею 89 ЗКУ, земельна ділянка може належати на праві спільної сумісної власності лише громадянам, якщо інше не встановлено законом.

У спільній сумісній власності перебувають земельні ділянки:

а) подружжя;

б) членів фермерського господарства, якщо інше не передбачено угодою між ними;

в) співвласників жилого будинку;

г) співвласників багатоквартирного будинку.

Тобто, Цивільний кодекс визначає, що земельна ділянка під будинком і прибудинкова територія є спільним майном будинку, яке на праві спільної сумісної власності належить власникам квартир і нежитлових приміщень будинку. Земельний кодекс обмежує право спільної сумісної власності лише фізичними особами. Уточнення в цій статті «якщо інше не встановлено законом», разом із доповненням її другої частини пунктом «г) співвласників багатоквартирного будинку» було внесено разом з прийняттям закону 417 «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку». Таким чином, законодавець передбачив можливість набувати право спільної сумісної власності на землю під будинком і прибудинкову територію нарівні з фізичними особами і для юридичних осіб, які є власниками нежитлових приміщень чи квартир у будинку.

Проте співвласникам будинку скористатися цією нормою украй важко. Адже доведеться діяти спільно, тобто прийняти одностайне (більшості голосів, навіть кваліфікованої, тут недостатньо) рішення. І всім разом треба підписати, відповідно, клопотання. І всім разом укласти договір із землевпорядною організацією. І всім разом оплачувати відповідні роботи й послуги. І усі співвласники будинку мають бути відображені у реєстрі як співвласники земельної ділянки. Пройти всю цю процедуру спільно можуть хіба лише співвласники невеликого будинку на три-вісім-десять квартир. Але і для них це незабаром стане проблемою: зміна хоча б одного із співвласників (продаж квартири чи перехід у спадок тощо) тягне за собою перереєстрацію права власності на земельну ділянку для усіх співвласників. І так кожного разу...

Те саме і з правом постійного користування земельною ділянкою - володіння і користування земельною ділянкою, яка перебуває у державній або комунальній власності, без встановлення строку. Стаття 92 Земельного кодексу відносить співвласників багатоквартирного будинку до переліку осіб, які можуть набувати право постійного користування прибудинковою територією для обслуговування такого будинку та забезпечення задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників) та наймачів (орендарів) квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку. Але процедура набуття права користування також вимагає одностайності дій та рішень усіх без винятку співвласників будинку. І наслідки при зміні хоча б одного із співвласників ті самі – повторне коло проходження усіх процедур.

Але чому не можна виділити землю для ОСББ в загальному порядку як для юридичної особи?

Це дозволило б уникнути і необхідності одностайних рішень та дій співвласників, і повторного проходження процедури набуття прав. І чому раніше ОСББ отримували прибудинкові території в користування або у власність, а тепер ні?

Вся справа у змінах, які відбулися із ухваленням закону «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку», яким у прикінцевих положеннях було змінено норми Цивільного та Земельного кодексів.

Як вже зазначалося вище, Цивільний кодекс визначає земельну ділянку під будинком та прибудинкову територію як спільну власність, яка належить співвласникам будинку на праві спільної сумісної власності.

До внесення змін у Земельному кодексі частина 2 статті 42 до того була сформульована так: «У разі приватизації громадянами багатоквартирного жилого будинку відповідна земельна ділянка може передаватися безоплатно у власність або надаватись у користування об’єднанню власників». Це надавало можливість ОСББ ставати власником чи користувачем прибудинкової території. Тепер частина 2 статті 42 ЗКУ чітко визначає, що земельна ділянка під будинком і прибудинкова територія «передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку».

Так само не можна передати ОСББ як юридичній особі земельну ділянку з інших підстав, визначених Земельним кодексом: згідно зі статтею 82, юридичні особи (засновані громадянами України або юридичними особами України) можуть набувати у власність земельні ділянки для здійснення підприємницької діяльності. Як відомо, ОСББ, згідно з законом, є неприбутковою організацією.

Окремі правники та практики місцевого самоврядування заявляють, що виділяти земельні ділянки для ОСББ можна, користуючись частиною 1 статті 42 Земельного кодексу, яка викладена в такій редакції: «Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками».

Цей текст можна читати по різному: якщо вважати, що в ньому йдеться про будинки державної та комунальної форми власності, тоді ця норма не має ніякого відношення до ОСББ. Але окремі правники наполягають, що йдеться не про будинки, а про земельні ділянки комунальної власності, на яких розташовано будинки, будівлі, споруди та їх прибудинкові території. Такий ракурс прочитання, можливо, і надавав би можливість наділяти ОСББ правом постійного користування земельною ділянкою як особі, що здійснює управління будинком… Але наведені вище норми Цивільного та Земельного кодексів чітко визначають землю під будинком спільною власністю будинку, яка належить співвласникам. Передавати її іншому правовласнику, навіть ОСББ, недопустимо.

Отже, відведення прибудинкової території у власність чи постійне користування для співвласників багатоквартирного будинку за чинного законодавчого регулювання є практично нездійсненно. Чи становить це загрози чи суттєві незручності для об’єднань співвласників чи самих власників квартир / приміщень у будинку?

Найчастіше мешканці багатоповерхівок хочуть отримати майнові права на свою прибудинкову територію з метою захисту цієї території від забудови: на жаль, випадки, коли під вікнами житлових будинків виростали нові багатоповерхівки, є зовсім не поодинокими.

Також часто співвласники будинків відмовляються  включати до розміру внесків витрати на утримання прибудинкової території, на яку вони не мають жодних прав.

Однак є можливість зняти обидві ці перестороги на основі норм чинного законодавства.

Для того, щоб прибудинкову територію неможливо було використати для інших цілей, крім обслуговування будинку, необхідно сформувати земельну ділянку з відповідним цільовим призначенням.

Згідно зі статтею 791 Земельного кодексу, формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об'єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру. Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера на підставі рішення органу місцевого самоврядування про затвердження документації із землеустрою щодо відведення земельної ділянки.

Визначення меж прибудинкових територій та їх відображення на кадастровій карті без подальшої передачі майнових прав на цю земельну ділянку є не абсолютним, але достатнім захистом для мешканців будинку. При цьому, вони не сплачують земельного податку, адже комунальна форма власності на таку земельну ділянку зберігається.

Формування земельної ділянки навколо будинку допомагає вирішити й іншу проблему -  сплати внесків на утримання прибудинкової території. Згідно статті 25 закону України «Про благоустрій населених пунктів», «Утримання та благоустрій прибудинкової території багатоквартирного житлового будинку, належних до нього будівель, споруд проводиться балансоутримувачем цього будинку або підприємством, установою, організацією, з якими балансоутримувачем укладено відповідний договір на утримання та благоустрій прибудинкової території.».

Звісно, можна зазначити, що ОСББ не є балансоутримувачем будинку – цей термін було вилучено із закону «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» ще у 2015 р. Проте, зважаючи на описану вище норму Цивільного кодексу України, яка визначає прибудинкову територію як спільне майно багатоквартирного будинку, встановлення меж та площі прибудинкової території є достатніми для свідомих власників умовами, щоб утримувати її в належному стані.

Сергій Пінчук, для "Ні корупції!"