Чому місцева влада не може обрати управителів для багатоквартирних будинків

1 липня 2015 р. набув чинності закон України № 417-VIII «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».

Ця подія по суті стала початком реалізації однієї з найважливіших реформ в Україні, яка безпосередньо стосується переважної більшості громадян, що проживають у багатоквартирних будинках.

Згідно з цим законом, спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників квартир та нежитлових приміщень цього будинку. І наводиться  визначення терміну "спільне майно багатоквартирного будинку» - це приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія".

Це визначення було перенесено і до Цивільного кодексу України шляхом внесення змін до ч.2 ст.382 ЦКУ.

Відповідно, мешканці усіх багатоквартирних будинків, які перебувають на балансі державних підприємств та органів місцевого самоврядування, мають прийняти рішення про одну з визначених законом форм управління багатоквартирним будинком:

а)усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або всі функції - об’єднанню співвласників багатоквартирного будинку.

б)мешканці можуть здійснювати управління власним будинком самостійно, шляхом самообслуговування.

Також закон визначає перехідний період, протягом якого ЖЕКи можуть обслуговувати будинки, якщо їх мешканці не прийняли жодного рішення – не більше одного року із дня набрання чинності цим Законом, послуги з утримання такого будинку надає суб’єкт господарювання, визначений виконавцем послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій у багатоквартирному будинку. Тобто до 1 липня 2016 року.

Цей термін вже давно минув, але у більшості міст зміни відбулися мінімальні – лише щодо тих будинків, які утворили ОСББ чи самостійно обрали управителя. Щодо інших – послуги з утримання будинків так і продовжують надавати ЖЕКи за тарифами, що встановлюються органом місцевого самоврядування.

Хоча законом № 417 «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» передбачено інший механізм: у разі якщо протягом одного року з дня набрання чинності цим Законом співвласники багатоквартирного будинку, в якому не створено об’єднання співвласників, не прийняли рішення про форму управління багатоквартирним будинком, управління таким будинком здійснюється управителем, який призначається на конкурсних засадах виконавчим органом місцевої ради.

У такому разі ціна послуги з управління багатоквартирним будинком визначається за результатами конкурсу, який проводиться в порядку, встановленому Мінрегіоном, а договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком строком на один рік від імені співвласників підписує уповноважена особа виконавчого органу відповідної місцевої ради, за рішенням якого призначено управителя.

Якщо за один місяць до закінчення зазначеного строку жодна із сторін не повідомить письмово другу сторону про відмову від договору, договір вважається продовженим на черговий однорічний строк. Якщо протягом дії договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, укладеного за результатами конкурсу, співвласники приймуть рішення про зміну форми управління багатоквартирним будинком або про обрання іншого управителя, співвласники мають право достроково розірвати такий договір, попередивши про це управителя, призначеного на конкурсних засадах, не пізніш як за два місяці до дня розірвання договору.

А ЖЕКи можуть продовжувати обслуговувати будинки лише у період від оголошення конкурсу з призначення управителя багатоквартирного будинку до моменту визначення переможців конкурсу і укладення договорів про надання відповідних послуг.

Але є проблема: норми Закону №417 «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» в частині визначення поняття "управління багатоквартирним будинком" входять у суперечність із Законом "Про житлово-комунальні послуги".

Зокрема, закон №417 визначає, що управитель здійснює управління будинком та забезпечує його належне обслуговування, утримання та ремонт, тобто надає повний спектр послуг. І вартість усіх цих послуг визначається на договірних засадах, тобто регулюється виключно ринковими відносинами.

А в Законі "Про житлово-комунальні послуги" управління є окремим від послуг з обслуговування та утримання будинку видом житлово-комунальних послуг. І якщо ціна на управління не регулюється, то вартість утримання та обслуговування будинків визначається виконкомами місцевих рад, а договір на утримання будинків укладається відповідно до типового договору, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України №529 від 20 травня 2009 р.

Вихід із цієї законодавчої колізії вбачають в ухваленні нової редакції Закону "Про житлово-комунальні послуги". Такий законопроект до парламенту вже було подано під №1581-д і навіть прийнято у першому читанні за основу ще у лютому 2016 року. Згідно з цим законопроектом, ціна послуги з управління будинком визначається на договірних засадах і має включати витрати на утримання багатоквартирного будинку та винагороду управителеві. Проте ухвалити в цілому цей законопроект народні депутати ніяк не можуть наважитися – 16 травня ц.р. його знову відправили на повторне друге читання.

Крім того, закон № 417 визначає, що із управителем, який став переможцем конкурсу, має підписуватися договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, умови якого мають відповідати умовам типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України. На даний момент такого рішення Кабінету міністрів немає, хоча згідно з прикінцевими положеннями Закону №417, уряд мав ухвалити його ще півтора роки тому, до 1 січня 2016 р.

Окремі міста вирішили не чекати завершення реформи та узгодження і прийняття всіх необхідних нормативних актів та провели конкурс по визначенню управителів. Договори з переможцями конкурсів були укладені на підставі або договору, затвердженого сесією міської ради (що не передбачено законом), або типового договору, затвердженого Постановою КМУ восьмирічної давності - № 484 від 20.05.2009 р. «Про затвердження Типового договору про надання послуг з управління будинком, спорудою, житловим комплексом або комплексом будинків і споруд».

Не зважаючи на те, що ця постанова досі чинна і має схожу до потрібної назву, вона не може бути застосована в цілях виконання закону «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14 травня 2015 р. І питання навіть не в давності постанови, а у відмінності способу регулювання надання послуг з управління будинком.

Проблема та сама: ця постанова повністю узгоджується із чинним законом «Про житлово-комунальні послуги» і управління будинком у ній розглядається як окрема від утримання послуга. Відповідно, управитель за цим договором отримує оплату за послугу управління додатково до встановленого тарифу на житлово-комунальні послуги.

Тобто, тариф на утримання та обслуговування встановлює виконком, а вартість управління визначається за результатами конкурсу. А згідно з Законом 417, управитель, як вже зазначалося, здійснює управління будинком та забезпечує його належне обслуговування, утримання та ремонт, тобто надає повний спектр послуг. І вартість усіх цих послуг визначається на договірних засадах.

Отже, дії окремих міст по укладенню договорів із переможцями конкурсів по визначенню управителів багатоквартирних будинків із застосуванням норм Постанови восьмирічної давності або шляхом затвердження договору рішенням сесії міськради суперечать нормам закону «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».

Сергій Пінчук, для "Ні корупції!"