Оксана Крижанівська: про ринок землі, нашестя іноземців та «сірі» схеми

Оксана Крижанівська, адвокат, партнер компанії «Александров і партнери»

Схоже, що відкриття ринку землі - неминуче, і відбудеться воно найближчим часом. Тому аграріям залишається лише добре підготуватися до нього теоретично та заощадити грошей для можливості викупити свій клаптик землі. І якщо з приводу другого пункту у всіх є свій перевірений спосіб, то що ж таке цей ринок землі і чого від нього чекати, спробувала пояснити адвокат, партнер компанії «Александров і партнери» Оксана Крижанівська під час виступу у рамках круглого столу «Інструменти підвищення прибутковості агросектору», що відбувся під час виставки «Зернові технології».

Kurkul.com наводить найцікавіші тези з виступу юриста та намагається розібратися в темі непростих земельних відносин.

Коли саме можуть відкрити?

«Чи відкриють ринок землі в Україні в принципі? Це питання хвилює багатьох: і іноземних інвесторів, і наших громадян, особливо власників землі, фермерів, у яких невелика кількість землі — до 1 тис. га», — розпочинає Оксана Крижанівська.

За її словами, ще два роки тому на конференціях при згадці про можливість відкриття ринку землі фермери готові були розірвати спікера, що пропонував таку ідею.

«Два роки тому багато невеликих аграріїв просто боялися відкриття ринку, втрати контролю над землею. У них складалося враження, що крупні іноземні холдинги готові прийти і викупити всю землю в Україні», — говорить юрист.

Чи буде відкрито ринок? Оксана Крижанівська стверджує, що на сьогоднішній день це питання навіть не обговорюється — обов’язково буде. Але тепер постають питання «коли?» і «як?».

«Що диктує МВФ на сьогодні стосовно земельної реформи? Ми знаємо, що відповідно до меморандуму між Україною і МВФ до кінця минулого року мав бути прийнятий закон про обіг сільгоспземель. Україна це зобов’язання не виконала, і тепер ці терміни переносяться на березень 2017 року», — говорить юрист.

Оксана Крижанівська вважає, що його могли відкрити і раніше, але жодна політична сила в Україні не може взяти на себе відповідальність за прийняття цього закону, тому політикам вигідно прикриватися вимогами МВФ і загрозою неотримання нового траншу.

Які існують законопроекти?

«Було безліч законопроектів про відкриття ринку землі, але знайти депутатський корпус, якого достатньо для підтримки даного закону у ВР – складно», — ділиться думкою експерт.

За словами Оксани Крижанівської, зараз існує два основні варіанти законопроекту: №5535 від БПП та альтернативний №5535-1.

Перший передбачає електронні земельні торги, мінімальний та максимальний для фізичних осіб розміри земельних ділянок (1 га та 500 га відповідно), та терміни початку продажу землі для юридичних осіб (з 01.01.2020) та іноземних компаній (з 01.01.2030).

Альтернативний законопроект включає пожиттєві виплати продавцю, якщо землю продано за мінімальною ціною, приоритетне право на купівлю землі та недопуск іноземців до ринку.

Слайд з доповіді Оксани Крижанівської

«Законопроект БПП – це не найгірше, що може бути. Раніше були різні варіанти закону, які навіть складно було сфантазувати. Були і зовсім безграмотні», — оцінює документ Оксана Крижанівська.

Юрист вважає, що пункти про відтермінування входу великих місцевих гравців та іноземців на ринок є хитрим кроком, який допоможе спільноті прийняти закон менш резонансно. В альтернативному проекті, на думку експертки, також є деякі раціональні пункти, які можна було б додати до законопроекту БПП.

«Прикрившись позицією МВФ та під його тиском, закон можуть прийняти дуже швидко і, я думаю, що це відбудеться до кінця 2017 року», — вважає Оксана Крижанівська.

Але кожен законопроект передбачає тестування ринку землі на державних землях і тільки потім його буде застосовано до приватних земель. Тобто «приватний» ринок буде запущено приблизно через 2-4 роки після зняття мораторію.

А як будуть консолідуватися землі?

Оксана Крижанівська говорить, що більш скандальним за ці два закони може стати законопроект про консолідацію земель. Адже часто виникатимуть ситуації, коли при викупі земель будуть лишатися окремі паї посеред поля, які заважатимуть обробці всього земельного наділу. Тобто, утвориться така собі «шахматка», і цього потрібно буде уникати.

Слайд з доповіді Оксани Крижанівської

«Якщо це залишити на рівні «як домовитеся», то нічого в країні не зміниться. Зараз і так усі намагаються домовитися — питання лише в ціні. Якщо зробити цей закон робочим, щоб дійсно можна було консолідувати землю в єдиний масив, то мова буде йти про примусовий обмін земельними ділянками», — наголошує експерт.

На її думку, якщо з’явиться цей елемент примусу, то реакція народних мас буде досить негативною, адже такі правила передбачають порушення певних міжнародних норм.

«Консолідація земель повинна бути, але такий закон значно складніший за відкриття ринку землі», — запевняє юрист.

Оксана Крижанівська говорить, що для того, аби ринок землі повноцінно запрацював, потрібно внести зміни до більш ніж ста нормативно-правових актів, а також прийняти положення про електронні торги. Тому виникає питання: коли ж цей ринок запрацює правильно і коли ж внесуть зміни до цих документів?

«Якщо у нас велика кількість юристів сяде і буде грамотно проробляти ці питання, починаючи з сьогоднішнього дня, то це можливо опрацювати до кінця року. Але давайте казати чесно: цих зусиль не докладають. Тому навіть якщо закон приймуть, ринок ідеально запрацює не через один рік», — запевняє експерт.

Чи готові аграрії купувати землю після зняття мораторію?

Згідно з дослідженям AgriSurvay, яке приводить Оксана Крижанівська, 60% аграріїв не готові купувати землю, у 7% на це не має коштів, ще 4% не визначилися, 2% сказали, що це можливо, а 27% — висловили впевненість в тому, що повністю готові до відкриття ринку землі.

Слайд з доповіді Оксани Крижанівської

Адвокат наводить приклад своїх клієнтів, яким вона також задавала питання: «Чи готові ви купувати землю?».

«Я питала про це менеджмент холдингу в 60 тис. га. Вони говорять, що не готові купувати, адже у них всі гроші в євробондах, облігаціях, вкладаються в інновації. Кошти в обігу або виведені за кордон», — пояснює експерт.

Щодо іноземних інвесторів, то раніше вони регулярно створювали підприємства в 5-20 тис. га, а в останні роки йде тенденція до дрібнішання, і тому зараз вони найчастіше купують орендне господарство з зембанком до 1-2 тис. га.

За даними Оксани Крижанівської, такі інвестиції часто приходять з Німеччини.

«Сірий» ринок вже існує

«Якщо кажуть, що ринку землі немає, то це — неправда, він є. Він сірий, тіньовий, покупка прикрита емфітевзисом, тому що це альтернатива договору купівлі-продажу на сьогодні. Договори емфітевзису укладаються на тривалі строки, на 100-200 років», — говорить юрист.

Хто ж купує землю таким чином? Експерт зазначає, що так землю купують саме невеликі фермерські господарства.

«У нас є фермери, які працюють, в тому числі в Київській області. У них 2-3 тис. га, великий відсоток з яких оформлені за договорами емфітевзису. І вони готові купувати землі і в майбутньому», — наводить приклад експерт.

Оксана Крижанівська говорить, що бізнесменів, бажаючих вкласти в агробізнес гроші, дуже багато, незважаючи на те, розуміються вони в сільгоспвиробництві чи ні. Але більшість із них готові купувати саме підприємства, у яких земля в оренді, а не викуповувати зембанк, адже розглядають ферми просто як тимчасовий актив, в який можна вкласти гроші замість ненадійних банків. Те ж саме і з іноземними інвесторами. Експерту відомо також про наміри індійських та чеських бізнесменів створити великі господарства в Україні, але тільки на орендній основі.

«Умовно-правові» конструкції, що замінюють оренду

З усіх юридичних осіб на території України фермерські господарства складають 4% і обробляють близько 10% земель, що становить 4,3 млн га.

«І при цьому вони є такими собі правовими мутантами. Фермерські господарства – це така темна конячка на українському ринку: люди не знають, як їх правильно купувати, це невідомо. Закон про фермерські господарства не визначає, якщо ти його заснував, що ти в ньому маєш: це господарські права, чи акції, чи долі? В законі це навіть не прописане», — говорить експерт.

Слайд з доповіді Оксани Крижанівської

Тому фермерські господарства являють із себе таку собі «неорану ниву» для правових маніпуляцій, і люди винаходять різноманітні способи для привласнення таких активів.

Оксана Крижанівська наводить приклад її клієнта, який для привласнення господарства вирішив фіктивно одружитися на вдові колишнього власника цієї агрофірми, а потім одразу розлучитися. І таких прикладів маса.

До «сірого» ринку сільгоспземель та способів підміни оренди адвокат відносить використання відумерлої спадщини. Аграрії регулярно обробляють таку покинуту землю без відома спадкоємців. Але тут є певні ризики, адже номінальний власник землі може з’явитися в будь-який момент, в тому числі, в розпал сезону.

Юрист називає унікальним українським феноменом і так звану спільну обробку землі. Аграрії укладають такі договори з НААН, школами і навіть в’язницями, у яких є земельні активи, і за певну плату користуються цією землею, але такі договори є «умовно-правовими», як їх жартома називає пані Крижанівська.

Також в Україні популярне звичайне самозахоплення державних земель.

Слайд з доповіді Оксани Крижанівської

«Колись мій колега виїхав на аудит і перевірив землю у агрохолдинга. В одному з підприємств компанії виявилися в обробці 100 га землі, якої не було на планах, а вже справа йшла до жнив. На це представник підприємства відповів, що вони її просто трішки приорали», — згадує Оксана Крижанівська.

Ще один варіант незаконного захоплення сільгоспземель — нецільове використання, як це було з землями ДП «Конярство України».

«Ринок у нас безмежний і фантазія у нашого народу теж, тому таких «умовно-правових» конструкцій можна назвати масу», — говорить Оксана Крижанівська.

Підсумки

У підсумку Оксана Крижанівська ще раз наголосила, що ринок земель сільгосппризначення, скоріше за все, буде відкрито до кінця 2017 р., а потім підуть роки підготовки, зміни та введення нормативно-правових актів, розробки системи електронних торгів. Але нашестя олігархів та іноземців, які будуть масово скуповувати землю, не буде, адже далеко не в усіх інвесторів є необхідна кількість вільних коштів, котрі можна пустити на викуп великої кількості земельних масивів.

«Чи буде шахрайство, чи будуть зловживання? Звичайно, будуть. Будь-яке нове явище, яке з’являється на ринку, викликає такі процеси. Але при грамотному підході цього можна уникнути. Те, що прийдуть і зберуть наші землі, – це неправда, я так не думаю», — резюмує Оксана Крижанівська.

 Kurkul.com