Журналістське розслідування: хто і як забудовує центр Києва?

Будівельний ринок України потроху виходить із затяжної кризи. Так, за даними Держстату, обсяги будівництва в Україні за 2016 рік зросли на 13,1%. Всього за січень-грудень минулого року було виконано будівельних робіт на суму 70,9 млрд грн, з яких 17 млрд 253 млн грн — на житлові будинки. Відповідно, зі зростанням пропозиції попит на квадратні метри також поступово збільшується.

Експерти сходяться у думці, що зараз нерухомість стає привабливою інвестицією, враховуючи масштабний «банкопад», який спостерігався за останній рік. Українці, що зневірилися у банківській системі все частіше обирають інвестицію у вигляді квартир або ж комерційної нерухомості.

Однак, не все так райдужно, як здається на перший погляд. Великий прошарок населення все ще перебуває в шоковому стані від історій із забудовником Анатолієм Войцеховським. Через будівельну аферу Войцеховського 10 тисяч українців можуть залишитися без квартир та грошей, а це вшестеро більше, ніж інвесторів «Еліта-центр».

За даними радника мера Києва Павла Рябікіна, компанії Войцеховського «Сіті Груп» та «Укогруп» ведуть забудову 42 масштабних проектів, фактично без дозвільних документів. Серед них – ЖК «Перлина Троещини», ЖК «Мозаїка», ЖК «Затишний», ЖК «Сосновий бір», ЖК «Східна брама», ЖК «Молодіжна ініціатива», ЖК «Печерський Бастіон», ЖК «Родинний затишок», ЖК «Флагман», ЖК «Мега-Сіті», ЖК «Стародарницький», ЖК «Совські ставки», ЖК «Синьоозерний», ЖК «Маргарита», ЖК «Шевченківський квартал», ЖК «Перспектива», ЖК «Кузьминський» та інші.

Тож не дивлячись на зростання будівельного ринку, українці все ще обережні у тому, щоб вкласти гроші у новобудову. Однак, можливість захистити свої інвестиції все ж є. І помічником у цьому виступають відкриті реєстри, завдяки яким можна дізнатися чи законне будівництво і чи є у забудовника всі необхідні дозволи на нього.

Журналісти «1News» пропонують на конкретних прикладах у Києві розглянути, як можна убезпечитися від будівельних шахраїв. Для розслідування ми окреслили межі Шевченківського району Києва, де будується житло класу «еліт». Адже, виявляється, що навіть дорога ціна квадратного метру не завжди є гарантією того, що забудовник не ошукає покупців.

Перше, що потрібно зробити бажаючому купити квартиру у столиці, це зібрати інформацію про об’єкт будівництва та забудовника. В нагоді стануть вже згадані реєстри та відкриті сервіси. На сайті містобудівного моніторингу кадастру Києва можна в режимі онлайн переглянути, чи законно ведеться будівництво на певній ділянці.

Червоним кольором на ньому позначені об’єкти, будівництво яких ведеться незаконно. Відповідно зеленим позначене законне будівництво, а помаранчевим те, яке потребує додаткової перевірки.

Приклади законного будівництва

В якості прикладу розглянемо будинок по вулиці Івана Франка, 11. Це та сама будівля, в якій придбав квартиру за 7,5 мільйонів депутат Сергій Лещенко. Ось так виглядає картка цього об’єкту на містобудівному моніторингу:

На ній ми бачимо, що будівництво 8-ми поверхового житлового будинку ведеться законно. Земельна ділянка під будинком перебуває в оренді. Також є декларація про готовність до експлуатації – документ, який засвідчує те, що будинок готовий. Також із короткого змісту щодо містобудівних умов можна дізнатися, що забудовнику було рекомендовано зменшити висотність будинку, враховуюче те, що він будується в історичному ареалі. На початку будівництва, ще 12 років тому, будинок проектували на 10 поверхів, тож, хоча й зі скрипом, але забудовнику довелося відмовитись від двох поверхів.

Будинок на вул. І. Франка, 11

Між тим відомо, що місцеві жителі мають до «будинку Лещенко» дуже багато претензій, і жодна з них не була виконана. В 2006 році були проведені громадські слухання, на яких мешканці сусідніх будинків вказували на порушення будівельних норм, адже за проектом відстань між будинками №7, 9 і котлованом новобудови не перевищувала 15,7 м. Так само люди вказували на те, що їхні будинки 40-х і 50-х років будівництва жодного разу капітально не ремонтували, тому будівництво висотки з підземним паркінгом неминуче призведе до руйнування вже існуючих будівель. Серйозна проблема виникала і з проїздом у двір. Адже потрапити туди можна лише через арку будинку №7. Але найбільше людей лякало, що новий будинок в центрі двору-колодязя, значно знизить вентиляцію повітря. Однак, на сьогодні будинок введений в експлуатацію, а на вимоги мешканців ніхто так і не звернув увагу, адже за документами будівництво повністю законне.

У випадку з будинком на Франка, 11 також впадає в око те, що за даними містобудівного моніторингу земельна ділянка під ним перебуває в оренді. Розібратися з цим питанням допоміг Реєстр речових прав.

Згідно з довідки по даному об’єкту, земля перебуває у власності громадянина Литви Вілніса Вітоліньша, який підписав договір про право забудови земельної ділянки з ТОВ «Компанія з управління активами «Промислові інвестиції» — тої самої, яка входить в орбіту опального олігарха Дмитра Фірташа. Завдяки цій виписці з Реєстру можна впевнитись, що хоча й земля перебуває в оренді, однак це не повинно лякати, адже всі документи на ділянку в порядку. Не злякало це й згаданого Лещенка, який до того ж не надто переймався тим, що його майбутні сусіди всіляко намагалися не допустити цього будівництва.

А ось інший приклад – будівництво ЖК «Ярославів град» на Бульварно-Кудрявській. Містобудівний моніторинг по цьому об’єкту надає ще більш вичерпну інформацію, яка підтверджує законність будівництва.

В картці об’єкту бачимо дані про містобудівні умови з номером документу. Також позначена картка порушення благоустрою, на підставі якої здійснюються фіксація та контроль за порушенням існуючого благоустрою та його відновленням при виконанні земельних і будівельних робіт. Окрім того зазначений номер та дата повідомлення про початок будівельних робіт. Ці документи є обов’язковими для того, щоб будівництво було законним.

ЖК «Ярославів град»

По даному об’єкту важливо, що земельна ділянка перебуває у власності і на сайті моніторингу навіть можна побачити номер свідоцтва. Аби пересвідчитись у тому, що земля не перебуває під арештом, а цільове призначення ділянки відповідає майбутній забудові, замовляємо виписки з Реєстру речових прав по трьом кадастровим номерам, де будується «Ярославів град».

 

Згідно з документами, земельні ділянки перебувають у приватній власності британської компанії. При цьому відомості про заборону на їхнє відчуження – відсутні. Отож будівництво на даній ділянці цілком законне і всі документи отримані відповідно до законодавства. Тож ризики інвестиції у «Ярославів град» практично мінімізовані, принаймні, будівництво точно відбувається у законний спосіб.

Приклади незаконної забудови

Для наглядного прикладу, як розпізнати підозрілий об’єкт, обираємо два найближчих до вищезгаданих будівель, що позначені на містобудівному моніторингу червоним кольором. Ними виявилися житловий комплекс на вулиці Івана Франка, 4 та житловий будинок з нежитловими приміщеннями «Елегант» на Жилянській, 118. Обидва об’єкти значаться як самочинне будівництво.

Картка будівництва на Франка, 4 виглядає наступним чином:

З неї неможливо дізнатися, хто ж будує даний ЖК. Окрім того, забудовник не надав документів на землю та не реєстрував містобудівні умови. Моніторинговий портал попереджає, що 23.07.2015 року по цьому об’єкту ведеться кримінальне провадження, а забудовник порушує містобудівні умови. Тож коли ви бачите подібні повідомлення, варто зрозуміти, що купівля квартири в такому комплексі вкрай небажана та дуже схожа на будівельну аферу. Більше того, згідно з кадастровою картою України, земельна ділянка під даним ЖК навіть немає окремого кадастрового номеру.

Що ж таке будівельна афера на собі відчули інвестори будівництва на Жилянській, 118. Хоча будинок фактично збудований, однак він є самочинним будівництвом з купою порушень. Про це, зокрема, можна дізнатись з картки об’єкту на моніторинговому порталі містобудування:

У ній зазначено, що об’єкт не введений в експлуатацію і по ньому з 2015 року ведеться кримінальне провадження. При цьому вказується забудовник – ЗАТ «Концерн ЕССЕ». Виписка з Реєстру речових прав дає зрозуміти, що квартири та машиномісця перебувають в іпотеці у банку «Піреус банк» ще з 2012 року. Боржником значиться ТОВ «Литий камінь».

Фактично це означає те, що забудовник заклав побудовану нерухомість у банк, з яким не може розрахуватися. Це власне і є основною причиною того, що будинок не вводиться в експлуатацію, а покупці квартир живуть в ньому «на пташиних правах».

Будинок на вул. Жилянська, 118

Вищеописаними прикладами ми намагалися роз’яснити, на що потрібно звертати уваги при виборі нерухомості. Для того, щоб не потрапити у будівельну аферу, схожу з пірамідою Войцеховського, важливо провести самостійну роботу по вивченню документів. Ви повинні впевнитися, що:

• Будівництво законне. Це можна перевірити на сайті містобудівельного моніторингу.

• Забудовник виконує містобудівні умови і обмеження забудови земельної ділянки. В цьому вам також допоможе сайт містобудівного моніторингу. Додатково цю інформацію ви можете перевірити, надіславши запит до Київської міської ради.

• Забудовник отримав повідомлення про початок будівельних робіт. Цю інформацію ви можете перевірити на сайті Державної будівельно-архітектурної інспекції у розділі Реєстр дозвільних документів.

• Забудовник має документи на землю. Перевірити це можна на сайті Кадастрової кадри, а також у Реєстрі речових прав.

• Забудовник має контрольну картку на тимчасове порушення благоустрою. Його видає Департамент благоустрою та збереження природного середовища Київської міської державної адміністрації.

Окремо варто знати, що для будівництва в історичній частині Києва, більшою частиною якої є Шевченківський район, приклади з якого розглядалися, забудовник має отримати історико-містобудівне обґрунтування. Цей документ визначає наукову концепцію врахування пам’яток, об’єктів культурної спадщини та традиційного характеру місцевості при проектуванні будівель і споруд. Інформацію про ІМО можна дізнатися безпосередньо у забудовника.

Огляд ринку будівництва у центрі Києва доводить, що потрапити у будівельну пастку можна навіть при купівлі елітної нерухомості. Тому особиста пильність та перевірка документів залишається чи не найголовнішою умовою вдалого інвестування. При цьому в даному контексті зростання ринку будівництва може відіграти скоріше негативну роль, адже зі збільшенням будівництва житла, може відповідно і вирости кількість аферистів.

Як зазначають експерти, на жаль, в Україні не забезпечена прозорість первинного ринку. Хоча в Києві і ведеться моніторинг ринку новобудов, всі дії влади, як правило, обмежуються тільки констатацією порушень. Слід також пам’ятати, що в будь-якому випадку інвестор не застрахований від подвійних продажів і подвійних застав, оскільки відсутній єдиний реєстр споруджуваних квартир і правила їх реєстрації. В цьому контексті варто звертати увагу на репутацію забудовника – якщо це перше його будівництво, а компанія створена за декілька місяців до отримання дозвільних документів – це великий ризик.

Від редакції: стаття не є замовленням жодної з будівельних компаній. Всі об’єкти обиралися на розсуд журналістів як такі, що є найбільш показовими. Продовження розслідування в наступній статті.

1News 

Читайте також НЕЗАКОННОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО В КИЕВЕ 2017: ПОЛНЫЙ СПИСОК ПО РАЙОНАМ

ЗАБУДОВА «СІННОГО РИНКУ»: СПАЛЬНИЙ РАЙОН НА ЛЬВІВСЬКІЙ ПЛОЩІ