Забудова «Сінного ринку»: спальний район на Львівській площі

Черговий виток скандалу довкола забудови на місці «Сінного ринку» у Шевченківському районі Києва розгорівся наприкінці січня після публікації громадськими активістами погодженого Міністерством культури України історико-містобудівного обґрунтування будівництва торговельно-офісно-житлового центру з підземним паркінгом.

За словами архітекторів, «Сінний ринок» був штучно зруйнований, а земельну ділянку, площею 1,9816 га, за часів мерства Олександра Омельченка, передали спочатку в оренду, а потім у приватну власність.

Нагадаємо, ще в червні минулого року LB.ua писав, що ця ділянка розділена на три частини (вул. Бульварно-Кудрявська, 15а, Гончара, 38б, Гончара, 48/2) і належить британській компанії Solid Blue Assets Limited. Замовником будівельних робіт виступає компанії ТОВ «Емпоріум Пропертіз», створена Solid Blue Assets Limited. «Київміськбуд» виступає як генпідрядник забудови.

На місці «Сінного ринку» планують збудувати підземний паркінг, житлові та офісні будівлі, висотою від 6 до 22 поверхів.

Проект будівництва на місці «Сінного ринку» обурює мешканців прилеглих будинків, а також громадських активістів, оскільки навколо цієї території знаходиться 9 пам’яток місцевого значення та 28 об’єктів культурної спадщини. На окремих із цих будівель після початку будівництва з’явилися тріщини. Вражає громадськість і щільність забудови: планується збудувати комплекс, площею у 113 тис. 116 м².

Юлія Нікітіна

За словами громадської активістки Юлії Нікітіної, поруч із Львівською площею «виросте» спальний район. Більш того, її обурює швидкість погодження історико-містобудівного обґрунтування (далі – ІМО – ред.) цього будівництва Міністерством культури.

Згідно із документами, котрі вона отримала в розпорядження, 1 червня минулого року заступник міністра культури Тамара Мазур направила начальнику управління охорони культурної спадщини Мінкульту Олександру Єпіфанову доручення – розглянути ІМО на Бульварно-Кудрявській, 15-А, Гончара, 38-Б, Гончара, 48/2, подане «Київміськбудом», а уже 6 червня Мазур підписала цей документ, що містить 65 сторінок.

На подібні звинувачення заступник міністра культури пояснила LB.ua, що ІМО щодо забудови на місці «Сінного» надходило в міністерство неодноразово. Крім того, головне не прострочити 30-денний термін розгляду подібних документів, що передбачено чинним законодавством. «З цими документами працюють фахівці (профільних департаментів – ред.). Часом їм вдається впоратися за кілька днів…» - уточнила вона.

«Я розумію позицію активістів, але вони не враховують ситуацію, в якій перебуває чиновник, який підписує документ. Якщо я відмовляю в підписанні документу безпідставно, то забудовник в судовому порядку може зобов’язати мене його підписати. В останньому випадку підстав для скасування цього дозволу не буде взагалі. Крім того, я буду вважатися особою, яка притягнена до юридичної відповідальності», - пояснила Мазур.

Тамара Мазур

Історико-містобудівне обґрунтування (ІМО) – це документ, який розробляється науковцями-архітекторами і погоджується в Міністерстві культури. Це своєрідний висновок щодо проекту будівництва. В ньому з-поміж іншого зазначається, чи «вписується» певний проект в місцевість, чи відповідає він ареалу міста, зважаючи на історичні пам’ятки, котрі розташовані поблизу. ІМО також містить граничні параметри будівель, котрі можуть бути збудовані в конкретному районі міста.

Процедура створення і розгляду ІМО виглядає наступним чином: компанія-забудовник звертається до науковців (наукових інститутів) і замовляє (послуги платні) написання ІМО. Потім сформований документ направляє в Мінкульт, який може його погодити чи рекомендувати внести правки.

В даному випадку ІМО розробляло підприємство об’єднання громадян «Інститут культурної спадщини» Всеукраїнської Ради з охорони культурної спадщини. Виконавець – історик Е.Ю. Градун.

«Будівництво всіх скандальних об’єктів стало можливим завдяки ІМО. Де-юре дозвіл на будівництво ІМО справді не дає, але з іншого боку, після погодження Мінкультом ІМО органи охорони культурної спадщини не можуть не розглянути документи забудовника. Фактично ІМО – це основа для подальшого надання дозволів та погоджень», - заявила активістка громадської організації «Андріївсько-Пейзажна ініціатива» Ірина Нікіфорова.

Ірина Нікіфорова

«Я думаю, що Тамара Мазур прекрасно розуміє, що без ІМО, які вона підписує, отримання дозволу на будівництво в історичному центрі просто неможливе», - додає Нікітіна.

Натомість сама Мазур не погоджується з позицією активістів. Вона наголошує на тому, що ІМО має науковий характер і його погодження не дає дозвіл на будівництво.

Аби розпочати будівництво, забудовнику потрібно спочатку отримав відповідний дозвіл від Державної архітектурно-будівельної інспекції України. Після цього, якщо земельна ділянка розташована в історичній частині міста (як у випадку із «Сінним»), - провести археологічні дослідження, геодезичні роботи, тобто перевірити, чи можливі на тій території зсуви тощо.

Крім цього, забудовник повинен затвердити містобудівні умови і обмеження (ще один спеціальний документ, в якому з-поміж іншого зазначається гранично допустима висота будівель, відсоток забудови території, мінімально допустимі відстані від об'єктів, які проектуються, до будинків та споруд, котрі стоять неподалік, вимоги щодо охорони культурної спадщини тощо). LB.ua отримав у розпорядження цей документ, датований 2013 роком за підписом колишнього архітектора Києва Сергія Целовальника.

У ньому йдеться про можливість будувати на цій території будинки, заввишки 5, 6, 8, 9, 11, 12, 17 і 22 поверхи.

Тоді як в погодженому ІМО йдеться про будівлі 6, 7, 9, 11, 12, 15, 18, 20, 22поверхів. Крім того, дещо змінилися й інші параметри будівництва. Наприклад, площа забудови зменшилася до 6 тис. 806 м² (тоді як у документах за 2013 рік вона сягала 15 тис. 300 м²). Однак, загальна площа комплексу збільшилася до 113 тис. 116 м² (у 2013 планувалось збудувати 84 тис. 550 м²).

В липні 2016 року компанія-забудовник погодила остаточний проект будівництва в Мінкульті. Наразі LB.ua звернувся до міністерства для отримання самого проекту.

Втім, однозначно можна стверджувати, що параметри будівництва відповідатимуть зазначеним в ІМО.

Ділянка, яку забудовує «Київміськбуд», розташована в межах Центрального історичного ареалу, в зоні забудови І категорії (згідно з Генеральним планом Києва на період до 2020 року, рішеннями виконкому Київради від 10.10.1988, 16.07.1979, розпорядженням Київської міської державної адміністрації від 17.05.2002). На цій території заборонено законодавством будівництво висотних будинків чи таких, які б не «вписувалися» в історичну забудову. Про це зазначається і в ІМО. Однак, далі йдеться про те, що правила охорони та використання цього історичного ареалу не затверджені.

Якраз на цю прогалину законодавства і посилається заступниця міністра культури у своїх коментарях з приводу забудови «Сінного». За її словами, ні Генеральним планом Києва (затвердженим у 2002 році), ні будь-яким законом не визначено максимальної висотності будівель в цьому районі столиці. Під час зустрічі з громадськими активістами вона відверто визнала, що погодження ІМО з висотністю будинків від 6 до 22 поверхів на місці «Сінного», - її особисте рішення, на яке вона мала повноваження, прописані в законодавстві.

У затвердженому ІМО також зазначається, що «в межах прилеглої до ділянки проектування території, архітектурною висотною домінантною є 23-поверхова будівля №21 по вул. Воровського (Бульварно-Кудрявська), зведена на початку XXI ст.». Іншими словами, пояснюють активісти, визначаючи поверховість нової забудови на місці «Сінного», автори ІМО, очевидно, відштовхувалися від того, що неподалік вже зведена висотка.

«З таким успіхом можна сказати: якщо Янукович вкрав мільярд, то і всім іншим теж можна красти, але не більше», - зауважила Нікітіна.

«Як правило, виконавці ІМО посилаються на вже існуюче порушення на певній території. Наприклад, подібна ситуація була щодо забудови на вулиці Гончара, 17-23. В ІМО посилалися на те, що в сусідньому кварталі поліклініка «Охматдит», збудована в 70-х роках, вища, ніж історична забудова. Згодом виявилося, що автор ІМО (Валерій Сопілка – ред.) взагалі не погоджував висотність будівлі у 41 метр і був шокований, що така цифра з’явилася в тексті. Тобто під час подачі ІМО можливі і такі фальсифікації», - прокоментувала Нікіфорова.

Однак, заступник міністра культури заперечує, що наявність 23-поверхової висотки стала підставою для погодження проекту забудови «Сінного». «В ІМО описується навколишня містобудівна ситуація. Так, ця будівля справді домінує в тому районі, але по вул. Гончара є й інші багатоповерхівки. Більше того, чинне законодавство дозволяє існування на розі вулиць таких підвищень», - зазначає Мазур.

«Треба розуміти, що повноваження Мінкульту – досить обмежені. Ми не погоджуємо будівництво, ми вказуємо лише, як це будівництво впливатиме на пам’ятки та історичне середовище. І не так на фізичне збереження пам’ятки, як на їхнє розкриття…» - додає Мазур, зауважуючи, що в безпосередній близькості до запланованого на «Сінному» будівництві є дві пам’ятки – будівлі по вул. Воровського (Бульварно-Кудрявська), 19 та Гончара, 40.

Згідно з Державними будівельними нормами, забороняється зводити будівлі і висаджувати дерева перед пам’ятками архітектури. У проекті забудови «Сінного», за словами Мазур, цього не планується.

Вона також посилається на позитивний висновок Київської міської організації Українського товариства охорони пам'яток історії та культури (УТОПІК). Загалом УТОПІК – найбільша і найповажніша організація, котра займається збереженням пам’яток історії та культури в Україні. Однак, не так однозначно можна сказати про її київський міський осередок, члени котрої неодноразово давали позитивні висновки щодо найбільш скандальних забудов столиці.

«За часів міського голови О. Омельченка на київську міську організацію нашого товариства покладалася функція погодження проектів містобудування в межах історичних ареалів Києва, в тому числі і в Центральному історичному ареалі. На превеликий жаль, вони погодили дуже багато скандальних об’єктів з явним перевищенням допустимої висотності, в тому числі на вул. Гончара, 17-23. Зокрема, проект забудови на вулиці Гончара, 17-13 київська міська організація погоджувала аж два рази: в 2006 та 2007 роках, а в 2016 – вже при новому керівництві – перепогодили втретє», - розповів заступник голови Головної ради Українського товариства охорони пам'яток історії та культури (УТОПІК) Богдан Кожушко.

«Після таких скандальних ситуацій Колегія Головної ради УТОПІК відкликала чимало таких погоджень, хоч і не мала такого права, згідно зі своїм Статутом. Це було політичне декларування нашої волі як переконаних пам’яткоохоронців, бо дії київської міської організації потурали знищенню та спотворенню історичного середовища столиці», - додав він.

На такі аргументи Мазур зазначає, що наразі висновок київської організації УТОПІК щодо «Сінного» не відкликаний.

Щодо погодження ІМО на забудову «Сінного» Кожушко відзначає, що «ІМО загалом не має права на існування» в його нинішньому застосуванні, оскільки саме завдяки цьому документу було узаконено спотворення традиційної забудови історичних місць у Києві, Одесі, Львові та інших містах.

«ІМО – це наскрізь корупційний елемент. Це договір двох людей – забудовника і виконавця. Замовник оплачує кошти і вимагає від виконавця обґрунтування проекту певної забудови, а державний пам’яткоохоронний орган «освячує» цей документ печаткою. Сьогодні Мінкульт нарешті підготував необхідні нормативні зміни, щоб ІМО, як того вимагає Постанова КМУ №318 від 13.03.2002 р., залишилося лише науково-дослідною роботою, котра передує виготовленню історико-архітектурного опорного плану (проектної документації, яка розробляється у складі генеральних планів історичних населених місць та в якій відображається інформація про нерухомі об'єкти культурної спадщини населеного пункту, пов'язану з ними історичну забудову – ред.)», - зазначає Кожушко.

І хоч процедура формування і погодження ІМО Міністерством культури щодо «Сінного ринку» викликає запитання, однак, саме Департамент містобудування та архітектури Київської міськдержадміністрації, перш ніж погоджувати цей будівельний проект, повинен був звернути увагу на відповідність держаним будівельним нормам надзвичайно щільної забудови тієї території, відзначає Кожушко. Крім того, такий скандальний проект, слід було обов'язково винести на розгляд архітектурно-містобудівної ради при Мінкульті.

«Кожен повинен розуміти, що будівництво – це великий бізнес, в якому відбуваються бізнесові війни. І цей бізнес має величезний ресурс, в тому числі інформаційний. Особисто мені здається, що я можу бути комусь не дуже комфортна, тому що чимало проектів я не погодила… Можливо, когось образила», - коментує Мазур шквал критики на адресу Мінкульту щодо забудови «Сінного».

У свою чергу, громадські активісти готові й далі боротися проти будівництва на «Сінному».

«Не знаю, чи вдасться домогтися перегляду проекту та значного зменшення його висотності та об’ємів, але точно можу гарантувати, що за роки будівництва, Київ на довго запам’ятає, яким саме посадовим особам та політикам «завдячуємо» за псування одного з найкрасивіших районів столиці», - підсумовує Нікітіна.

«Лівий берег»  

Читайте також НА ЗЕМЕЛЬНУ ДІЛЯНКУ СТОЛИЧНОГО СІННОГО РИНКУ НАКЛАДЕНО АРЕШТ

СОВЕТ МИНКУЛЬТУРЫ НЕ РАССМАТРИВАЛ ИГО И ПРОЕКТ ЗАСТРОЙКИ ТЕРРИТОРИИ СЕННОГО РЫНКА В КИЕВЕ

АКТИВІСТИ ПІДОЗРЮЮТЬ ЄПІФАНОВА І МАЗУР ІЗ МІНКУЛЬТУ В КОРУПЦІЇ