Корупція та містобудівна документація

Фото: takeinfo.net

Фото: takeinfo.net

Є форми корупції, які задовільняють всі задіяні сторони,  бо всі сторони мають із цього зиск.

Містобудівна документація – саме такий приклад. Немає мерів-активістів, які ратують за прозору розробку містобудівної документації, немає власників компаній-забудовників, які лобіють більше кращої містобудівної документації.

Єдине, що починає видавати корупційну змову, які в’їлась в нутро української реальності і з якої живляться мери, депутати, забудовники, проектанти, – це протести проти забудовників, коли чергова "свічка" з’являється у черговому дворику, або коли черговий парк руйнується на користь чергових квадратометрів.

У чому суть?

Є таке поняття як детальний план території (ДПТ) – документ, який замовляє і за який платить орган місцевого самоврядування (міська рада). У цьому ДПТ визначається, як має розвиватись певний район міста, – або квартал, або зона. Чи мають там бути громадскі центри, чи парки, де будуть будинки і якої поверховості, який стиль має бути у цієї забудови?

По-нормальному, люди, які відповідають за розробку ДПТ, мають позбирати всі дані і думку всіх, хто її має, – місцеві мешканці можуть хотіти більше зелені, місцеві забудовники – більше місць для нової забудови.

ДПТ визначає компроміс між інтересами різних зацікавлених сторін, роз’яснює, чому саме таке рішення є найкращим, і фіксує його на папері.

ДПТ затверджується на сесії міської ради. І саме ДПТ стає частиною дозволів, які видаються забудовникам, які планують будувати щось на своїй або орендованій землі, – містобудівні умови. Маючи ДПТ, забудовник може замовляти нормальний проект безпосередньо самого будинку (із зрозумілою поверховістю та стилем та у чітко обмежених межах). З ДПТ також легше планувати розвиток інфраструктури – доріг, каналізацій, підстанцій і т.д.

Що ж відбувається насправді?

Міські ради прикриваються відсутністю коштів у бюджетах розвитку і не замовляють розробку ДПТ, – у Києві у 2012р. було затверджено лише кілька ДПТ (див. річний звіт, стор. 31), причому, проплачених забудовниками (про це – нижче).  Що говорити про інші міста?

Забудовники будують на власний розсуд і подають документи на затвердження. Відповідно, їм вказують на порушення, – вони розробляють заднім числом ДПТ (очевидно, де їхній будинок вказаний саме так, як він вже збудований і з формальним залученням громади) власним коштом, – і подають такі ДПТ на затвердження міським радам.

А зараз – увага! Уявіть ситуацію – у вас є будинок, квартири (принаймні, частина) в якому продані на етапі котловану, і вам треба пропхати цей ДПТ, щоб мати нарешті юридичні підстави здати будову і підключити електрику та газ. Депутати це прекрасно розуміють – ваші нагальні потреби. Мер, який формує порядок денний сесії, це теж прекрасно розуміє, – всю нагальність вашої ситуації. Мер може виносити – а може і не виносити - на розгляд сесії ваше питання, депутати – можуть проголосувати, а можуть – не проголосувати. Це вже – як домовишся. Як ви гадаєте, яким чином це вирішується?

Відповідно, думка людей щодо просторового розвитку міст осбливо нікого не цікавить, – навіть найпросунутіші міста країни (у першу чергу Львів) нічого не зробили для системного вирішення ситуації. Забудовники будують рагульські страховиська у найкращих місцях, у гонитві за квадратами та економією на архітекторах та матеріалах  і пропонують це як елітне житло вашої мрії. Проектанти вислуховують мати забудовників і малюють так, як сказали, – прояви їхніх фахових знань не цінуються забудовниками.

Прикро. У нас є чудові архітектори, з прекрасними ідеями та розумінням стилю, відмінного від бикоко (також відомого як пшонка головного мозку). Люди готові купляти дорожче житло, якщо є за що платити (архітектура, якість, зручність навколо). У громадах вже з’явились активісти, які можуть і хочуть вказувати на кращі просторові рішення у містах, з розумінням потреби у новому житлі (через Лабораторія міського простору робимо так, щоб таких активістів стало більше). Забудовники мають кошти та можуть напрягтись і побудувати справді якісні будинки. Проектанти достатньо фахові, щоб планувати цікаві і технічно нетривіальні рішення.

Як змінити існуючу ситуацію?

По-перше, потрібно стимулювати громади розробляти ДПТ. Держава через Державний фонд регіонального розвитку може щороку закладати гранти на співфінансування (наприклад, до 50%) розробки ДПТ. Це забере аргумент “у нас немає грошей” і скерує частину коштів міст на ДПТ.

По-друге, мають бути рейтинги громад щодо прозорості забудови – скільки ДПТ розроблено, а скільки  легалізовано заднім числом на сесіях міських рад. Треба визнати, що будь-яка містобудівельна документація, яка розробена коштом забудовника, – це корупція. Місто, його громада, а не забудовник має накладати обмеження і встановлювати вимоги, і робити це до проектування самого будинку, а не під час чи після.

По-третє, потрібні журналістські розслідування та тиск на забудовників з боку громадських активістів – мають проводитись розслідування – хто і як будує, хто чхав на думку громади і женеться за квадратурою, а хто  напрягався з нормальними архітекторами та вимагав ДПТ від міської ради до початку власного планування.

Люди, які купують житло, мають легко знаходити в Інтернеті всю "кухню" на кожного забудовника. Такі дослідження та кампанії мають фінансувати самі громади (гранти громадським організаціям), – це вимагатиме струсу свідомості більшості депутатів та мерів цієї країни.

По-четверте, проектні організації треба вчити спілкуванню з громадами, – ті, з якими довелося стикатися по роботі, переважно не вміють говорити нормальною простою мовою – говорять своїми термінами та скороченнями. Публічні виступи та дебати – це понад існуючу спроможність. Але, на щастя, це легко перевчається.

По-п’яте, всі розроблені ДПТ мають бути доступні у кадастрі у відкритому доступі – ми повинні знати, хто і що запланував на якій території. Хто – розробляв це ДПТ, хто і коли – його затверджував, і мати можливість порівняти те, що будується, на відповідність цьому ДПТ.

Ми говоримо про відносно невеликі кошти, які допоможуть забрати величезні транзакційні витрати для забудовників (здається, цікавіше думати про новий проект за келихом вина, ніж спілкуватись з депутатами-марнославцями про “вирішення питань” – нє?), стимулювати ринок нерухумості та будівельний ринок загалом, відкрити простір для талантів українських архітекторів.

До забудовників та депутатів з’явиться довіра, до архітекторів та проектантів – повага, а міста ставатимуть справді зручними просторами для життя у всіх його проявах.

Воробей

Володимир Воробей, Блог про розвиток