System error: ЖЕК (ЖЕКи як системна помилка).

Сергій Пінчук. Фото 4vlada.com

Сергій Пінчук. Фото 4vlada.com

Переважна більшість багатоквартирних житлових будинків в Україні обслуговуються ЖЕКами.

Не зважаючи на два рішення Конституційного суду України та норми Цивільного кодексу, мешканці багатоповерхівок де-факто так і не стали власниками своїх будинків, адже рішення про те, хто і на яких умовах має здійснювати обслуговування їхньої спільної сумісної власності приймають органи місцевого самоврядування.

По суті, система обслуговування наших будинків  майже в усіх містах України лишилася ще радянською – цим займаються створені місцевими радами комунальні підприємства, які можуть мати різні назви (наприклад, ЖКП), але по суті своїй та принципах роботи  вони так і залишилися ЖЕКами.

Але чому ЖЕКи практично в усіх містах України, незалежно від регіону: на Заході і Сході, Півночі та Півдні нашої країни працюють однаково неефективно?

Чому в усіх регіонах нарікання від мешканців багатоповерхівок майже однакові: «ми платимо невідомо за що, а вони нічого не роблять»?

Можливо, питання не в самих ЖЕКах, точніше не стільки в ЖЕКах?

Насправді, відповідь очевидна: неправильно побудована система обслуговування будинків, точніше, система управління житловим фондом.

Фактично, ЖЕКи є балансоутримувачами переважної більшості багатоповерхівок в Україні (крім кооперативних, відомчих будинків та ОСББ) та здійснюють надання послуг із обслуговування (утримання) будинків і прибудинкових територій.

Проте, балансоутримання і обслуговування будинків – різні речі. Згідно зі  статтею 1 закону України «Про житлово-комунальні послуги», цитую «балансоутримувач будинку, споруди, житлового комплексу або комплексу будинків і споруд (далі - балансоутримувач) - власник або юридична особа, яка за договором з власником утримує на балансі відповідне майно, а також веде бухгалтерську, статистичну та іншу передбачену законодавством звітність, здійснює розрахунки коштів, необхідних для своєчасного проведення капітального і поточного ремонтів та утримання, а також забезпечує управління цим майном і несе відповідальність за його експлуатацію згідно з законом».

Як бачимо, жодного слова про те, що балансоутримувач є надавачем чи виконавцем робіт із обслуговування будинків, там немає. Інша норма того ж закону, стаття 13,  виділяє «…послуги з управління будинком, спорудою або групою будинків (балансоутримання, укладання договорів на виконання послуг, контроль виконання умов договору тощо)…» як окрему житлово-комунальну послугу за функціональним призначенням.

Отже, будучи балансоутримувачем, ЖЕК має виконувати функції з управління будинком: вести документацію, укладати договори з виконавцями послуг, здійснювати розрахунки за поточний і капітальний ремонти та утримання будинку, контролювати виконання робіт.

Детально правила управління будинком регламентуються наказом Мінжитлокомунгоспу № 13 від 02.02.2009 р., який зареєстрований Мінюстом, а відтак є обов’язковим для виконання. Згідно з Наказом, управління будинком передбачає такі функції:

-          планування заходів щодо збереження та сталого функціонування об'єкта, наданого в управління, та організацію забезпечення потреб мешканців об'єкта в отриманні житлово-комунальних послуг;

-          ведення передбаченої законодавством звітності, а також технічної документації щодо стану, утримання та експлуатації об'єкта;

-          організацію належної експлуатації та утримання об'єкта відповідно до його цільового призначення;

-          організацію забезпечення потреб мешканців об'єкта в житлово-комунальних послугах відповідно до встановлених нормативів, норм, стандартів, порядків і правил;

-          організацію роботи з мешканцями;

-          проведення заходів щодо енергозбереження.

Тобто, ЖЕК має визначати заходи по належному утриманню будинку, організувати його експлуатацію та забезпечувати мешканців необхідними житлово-комунальними послугами.

Але ж це зовсім не співвідноситься з дійсністю!

Насправді ЖЕКи не управляють будинками, а займаються наданням більшості житлово-комунальних послуг безпосередньо. І все через те, що, передаючи будинки на баланс ЖЕКів, органи місцевого самоврядування ці ж ЖЕКи визначають виконавцями послуг з утримання цих будинків, в кращому випадку – з управління та утримання одночасно.

Відповідно, ЖЕКи підписують із мешканцями договір про надання послуг з утримання будинків, затверджений Постановою Кабінету міністрів № 529 від 20.05.2009 р. Або взагалі працюють без договорів з мешканцями, стягуючи плату за послуги на підставі рішення про передачу на баланс та згідно із встановленими виконкомом тарифами.

І не питайте з приводу законності таких дій ЖЕКів, бо насправді питання потрібно ставити, чи законними є рішення місцевих рад про передачу комусь на баланс будинку, який належить не місту, а його мешканцям.

Зрештою, в реальності ми маємо ситуацію, коли ЖЕКи, будучи балансоутримувачем будинку та здійснюючи функцію управління,  одночасно надають послуги з утримання будинку, тобто, здійснюють експлуатацію будівлі, її ремонт та обслуговують прибудинкову територію.

Фактично ЖЕКи самі визначають перелік робіт з обслуговування будинку та його ремонту, самі визначають вартість таких робіт, самі формують тариф, який подають на затвердження у міськвиконком, самі виконують усі роботи, самі вносять відомості про проведені ремонти в технічну документацію та самі ж себе контролюють.

За таких умов утриматися від маніпуляцій із коштами мешканців може лише начальник ЖЕКу з «хрустально чистою душею». Навіть якщо такі люди і потрапляють на цю посаду, то десятиліттями сформована система «перемелює» та змінює їх. Або викидає.

А змінити цю систему насправді просто: потрібно чітко розділити функції управління будинком, надання послуг з утримання будинку і здійснення контролю.

Управитель не повинен займатися безпосередньо обслуговуванням. Для цього мають найматися виконавці послуг, роботу який контролюватиме як управитель так і мешканці будинку.

Орган самоврядування не має призначати управителів (ну хіба що в окремих виключних випадках), а тим більше виконавців послуг, а здійснювати лише загальний нагляд за функціонуванням ринку послуг та створювати максимально сприятливе середовище для його розвитку на території міста. Звісно, у межах своїх повноважень.

І, звичайно, ключовим елементом усієї системи мають стати мешканці будинку. Саме вони як співвласники споруди мають визначати управителя і контролювати як його, так і виконавців послуг.

Адже вони, як ніхто інший, зацікавлені у належному утриманні їхнього майна. Для цього мешканці мають отримати реальну можливість здійснення вибору управителя та, при потребі, його заміни. І зовсім не важливо, приватний буде управитель чи комунальний.

Чітке розділення функцій управління будинком, його утримання та здійснення контролю призведе до створення системи, що унеможливлює корупцію, або хоча б мінімізує можливості для її виникнення.