Багатоповерхівка від приватника – клубний будинок чи примара на болоті?

Проект цього будинка не раз змінювався на очах у мешканців

Проект цього будинка не раз змінювався на очах у мешканців

Сучасне житлове будівництво…Важко навіть уявити, наскільки невичерпна ця тема. Кожному із нас зрозуміла людська радість, повязана з появою власної квартири або будинку– адже це одна з головних передумов створення родинного затишку. Зрозуміло й інше – в пошуках та очікуванні житла українці змушені часто йти на ризик, довіривши зовсім невідомим людям власні кошти та сподівання на здіснення мрії.

Кому вигідна безконтрольна «централізація»

На жаль, так склалося, що державні інституції практично усунулись від того, аби забезпечувати своїм громадянам конституційне право – право на житло.

Не маємо ані діючого Житлового кодексу, ані системного антимонопольного регулювання ринку житлових послуг, а на тлі законодавчої невизначеності раз по разу і провалюються ініційовані урядові програми – так вже було з кредитуванням молодіжного житла, така ж сама доля спіткала і сумнозвісний проект «Доступе житло».

З 2008 року тричі змінювалася законодавча база і щодо приватного будівництва – і врешті-решт дійшла, на думку багатьох експертів, до абсурду – адже вона відкрила «шлюзи» багаточисельній армії тих, хто не заморочується створенням будівельної компанії, а просто як фізична особа купує земельні ділянки (переважно на околицях великих міст, Приірпіння – не виняток) і будує на свій смак і свою совість багатоквартирні будинки, розпродає квартири, отримує прибуток і практично нічого не вкладає в інфраструктуру містечка чи селища.

При цьому взагалі не узгоджує свої дії ні з місцевою владою, ні з громадою – адже останніми законодавчими новаціями в житлово-будівельній галузі органи місцевої влади майже повністю позбавлені права контролювати на своїй території будь-яке приватне будівництво.

Раніше контроль над будівництвом був багатоетапним. Забудовник обов’язково мав звернутися до міськвиконкому з наміром будуватися. Міська рада готувала рішення або дозвіл міського голови. Наступним кроком було звернення в Управління містобудування та архітектури для розробки технічної документації й проекту.

Тепер, внаслідок прийняття нових законів, ця процедура спрощена. Тепер міська влада взагалі не бере участі в процесі видачі дозволів на будівництво та контролю над ним.

Раніше кожен будинок приймала в експлуатацію комісія, до якої входили пожежники, представники санітарної станції, водоканалу, архітектурного управління, тепломережі, електромережі та інших служб.

Внаслідок певних пертурбацій головний контрольний орган — інспекція державного архітектурно-будівельного контролю — був переведений з підпорядкування органам місцевого самоврядування в державне підпорядкування, тобто, тепер органи місцевого самоврядування за новими правилами не несуть жодної відповідальності за введення об'єкта в експлуатацію.

Забудовник заповнює декларацію й відсилає її в інспекцію архітектурно-будівельного контролю. Зареєстрований лист і є таким «дозволом». І якщо забудовником виступає фізична особа-підприємець, стежити за тим, чи дотримується він відповідних норм,  практично нікому.

Раніше підставою для отримання технічних умов підключення новобудов до міських мереж було рішення міськради про видачу дозволу на виготовлення проектної документації. Сьогодні такою підставою є видача Управлінням міськбудування та архітектури містобудівних умов і обмежень на забудову земельної ділянки. Це єдиний документ, який видає міська влада.

За статистикою, найчастіше такі забудовники вдаються до незаконного перевищення поверховості новобудови. Закон дозволяє фізичним особам- підприємцям споруджувати багатоквартирні будинки не вище, ніж чотириповерхові, але часто вони порушують і цю норму. Адже кожен поверх – це великі кошти, а штрафні санкції передбачають сплату мізерних для забудовників сум.

В акті на право власності на землю у графі "Цільове призначення" має бути зазначено: "Будівництво багатоквартирного будинку". Інакше і в забудовника, і в покупців згодом можуть виникнути серйозні неприємності. Тим не менш, інколи багатоповерхівка зводиться на землі, цільове призначення якої – будівництво дачі, гаражу чи взагалі проведення сільськогосподарських робіт...

Провінційна спритність – «ніякого шахрайства…

Ми невипадково порушили тему приватної забудови ­ - для нашого Приірпіння, на жаль, ця тема досить актуальна. І наочні приклади наводять на досить сумні роздуми. Один з таких прикладів – зведення багатоквартирного, чи то три– чи то  п’ятиповерхового будинка (проект змінювався на очах у мешканців) на вулиці Озерній в Гостомелі.

Під час червневого засідання Гостомельської селищної ради надзвичайно бурхливим вийшло обговорення ситуації навколо будівництва 32-квартирного житлового будинку, який зводить тут родина приватних забудовників Скопенків.

Конфлікт між забудовниками та представниками громади, як з’ясувалося, назрівав давно, але кілька подій, які трапилися цьогорічної суворої зими, змусили депутатів публічно підняти гострі питання на засіданні селища.

Так депутат сільради Іса Асадулович Курамагамедов, який, до речі, і проживає поруч зі згаданою забудовою, дуже емоційно виступив перед колегами-депутатами із риторичним запитанням: «Чи є в Гостомелі влада, чому забудовники не рахуються з позицією громади?»

Спираючись на низку фактів, пов’язаних із будівництвом згаданого будинку, депутат дійшов висновку, що, по-перше, будинок, який зводився на очах у багатьох мешканців, збудовано з багатьма порушеннями.

«Ділянка не була підготовлена під фундамент, адже тут - торфяники, потрібно було робити виторфовку. Матеріали, які використовувалися, непридатні для багатоповерхівки. Не було зроблено армованої обвязки, під час зимових підтоплень будинок просто почав роз’їжджатися з різних боків – це бачили жителі. Тоді на будівництво привезли землю і підсипали під стіни, щоб новобудова просто-напросто не розвалилася».

Обурені ситуацією депутати говорили і про застосування на цьому об’єкті невідповідних, на їхню думку, матеріалів, і про нехтування технічними вимогами, і про наднормоване використання електрики, що начебто призвело взимку до аварії на підстанції, яку два дні поспіль лагодили, як то кажуть, «усім миром» – за участі селищного голови та групи депутатів. При цьому ж, будівельники на період тих незапланованих робіт з означеного об’єкту кудись зникли.

Тепер, через кілька місяців після тієї аварії, запрошена на сесію забудовниця Катерина Валентинівна Скопенко впевнено стверджує, що їхні роботи не могли призвести до такого – мовляв, у нас все законно, є усі дозволи РЕСу…

Утім, якраз саме з різними дозволами, які пов’язані з цим будинком, депутатам було не все зрозуміло. Адже практично усі знають, що розпочиналося будівництво на Озерній 13-15 за проектом на двоповерховий приватний будинок обсягом близько 400 метрів квадратних. Але потім, на очах у місцевих жителів новобудова розросталася і тепер, як засвідчила на сесії пакетом документів Катерина Валентинівна, проект затверджено на загальну площу 1700 квадратних метрів, розподілену на 32 житлових квартири. Які, до речі, уже усі, за її словами, розкуплені.

Як, хто і на яких підставах змінив статус цього будинку – саме ці питання намагалися поставити на сесії місцеві депутати, адже попри наявність документів реально ні з підведенням каналізації, ні з підключенням до електромереж, ні з облаштуванням прилеглої території до цього будинку нічого не вирішено. Але, виходить так, що незабаром в селищі мають з’явитися нові мешканці, які матимуть право звертатися по допомогу до місцевої влади з усіх життєвих питань: школа, садочок, лікарня, інженерні мережі…

Присутні на сесії забудовники певний час на всі закиди в їхній бік реагували доволі агресивно, а на аргументи про неякісне будівництво вдавалися до іронічних запитань про наявність будівельної кваліфікації у депутатів-опонентів. Перепалка була гострою з обох сторін.

«Ви розумієте, що наші покупці вже давно чекають на квартири? У нас родини з дітьми, вагітна жінка…», - вигукувала Катерина Скопенко. «А ви подумали про те, що люди у вашому будинку взагалі можуть загинути, якщо їм дах на голову впаде?», – лунало у відповідь…

Утім, це бурхливе обговорення після виступу К. Скопенко дещо вдалося врешті-решт спрямувати в спокійніше русло. Очевидно, відчувши рішуче налаштування депутатського корпусу (лунали заклики звернутися до центральних котролюючих органів з пропозицією знести будинок), забудовниця звернулася до селищного голови Анатолія  Кириченка: «То що робити?». «Ви ж бачите, люди не погоджуються з вашою позицією, вислухайте їхні вимоги, шукайте рішення»…

Депутати висловилися за детальний розгляд  цього проблемного будівництва на засіданні профільної комісії, яка б іще раз обговорила всі невизначені питання, пов’язані з майбутнім введенням новобудови в експлуатацію.

… Минуло півтора місяці. Ми поцікавилися, як просувається справа. У селищній раді дізналися, що після тієї сесії засідала депутатська комісія, і в результаті від забудовників надійшов лист, в якому вони гарантують виконання кількох вимог, висунутих громадою: встановлення нової підстанції, реконструкція існуючої системи каналізування та водовідведення по вулиці Озерній, будівництво на суміжній ділянці парковки для автомашин, створення дитячого майданчика тощо.

Побували ми й на місці забудови. Побачили, що на об’єкті кипить робота по завершенню оздоблення. Ситуація з електрикою поки що в тому самому стані – будинок підключений до загальної підстанції, потужність якої не задовольняє навіть тих жителів, що оселилися тут набагато раніше. Підведена газова мережа – аж до вулиці Ювілейної. І хоча вона ще не підключена, місцеві жителі кажуть: «Тепер вони ще і газ іншим продаватимуть. А що ж – треба ж якось «відбивати» витрати…А от людей шкода – як вони житимуть у цьому «замку»?..»

«Від самого початку будівництва ми намагалися довести, що цей об’єкт зводиться безконтрольно, з багатьма порушеннями будівельних технологій. Зробили добірку фотографій на різних етапах. Будь-якій фахівець скаже, що так будувати не можна», - розповів «Пульсару Приірпіння» депутат Гостомельської селищної ради Юрій Марчук.

«Я не розумію, чому в нас таке законодавство, – коментує ситуацію депутат селищної ради Зоя Петрівна Мілевська. – Адже хаотична поява таких будинків для селища – це додатковий тягар на всю нашу інфраструктуру. Забудовники багато чого обіцяють, а от чи виконають ці обіцянки – велике питання…».

Ми знайшли в Інтернеті вже неактивне оголошення про продаж квартир у цьому будинку:  Він там зазначений як новий будинок клубного типу.

Передзвонили і поцікавилися наявністю вільних квартир: жіночий голос здивувався, ­ звідки ми взяли цей телефон, не дуже охоче відповів, що з 32-х квартир вільною залишилося єдине помешкання на першому поверсі. На запитання, коли будинок готується до здачі в експлуатацію, почули відповідь:«Він уже зданий». «І газ є?», – питаємо. «Так, за тиждень буде підключений». Ну що ж, перевіримо?..

 

Експертна пересторога

Експерти радять бути дуже обережними, укладаючи угоди із забудовниками-фізичними особами. Принаймні, треба знати, що:

  • Якщо будівництво за документами веде приватна особа, то за законами України, ця особа не має права зводити будівлі вище 3-х поверхів + цокольний поверх + горище / мансарда. По суті їм заборонено будувати багатоквартирні будинки, оскільки для цього потрібно пройти багато різних перевірок, мати будівельну ліцензію, дозволи і т.п. Малоймовірно, що якість споруджуваної будови буде відповідати численним СНІПАМ і ГОСТам, навіть якщо цей будиночок буде виглядати привабливо.
  • Коли Ви купуєте квартиру в такому будинку, то фактично купуєте частину недобудованого приватного будинку, за документами він не може бути проданий до закінчення будівництва, оскільки немає паспорта на нього, будинкової книги і т. д. Купівля виконується за попереднім договором, у власність ви на цьому етапі нічого не отримуєте. По закінченню будівництва власник нового будинку (забудовник) повинен провести відчуження частини будинку на користь нового власника (який купив квартиру). І тільки після цього може бути укладений договір угоди купівлі-продажу, але знову-таки, частини будинку.
  • Жоден державний ЖЕК на баланс такий будинок не прийме.
  • Якщо у вас з'явиться бажання продати таку "квартиру", право на першочергове придбання мають ваші сусіди, а не покупець з вулиці.
  • У разі виникнення проблем з будівництвом, фізособа може в один прекрасний день просто зникнути, переписавши майно на родичів і не залишивши активів, які можна було б продати для погашення зобов'язань перед інвесторами. Юридично фізичній особі виконати такий трюк набагато простіше, ніж великому забудовнику-юридичній особі.

Людмила ЧИЧКАНЬОВА

 

.